近期中央銀行祭出對房地產貸款政策之調整，市場一片嘩然，很多專家學者的觀點皆認為此對房地產市場無異是一擊重拳，將影響房價穩定及對房地產市場前景。如下乃整理相關論點如下:

一、央行不動產抵押貸款業務規定 (新增部份)

1. 新增全國公司法人購置住宅貸款限制：第1戶貸款最高貸款成數為6成；第2戶(含)以上貸款，最高貸款成數為5成，均無寬限期。

2. 新增全國自然人第3戶(含)以上購置住宅貸款限制：最高貸款成數為6成，無寬限期。

3. 新增借款人購買都市計畫劃定之住宅區及商業區土地貸款限制：應檢附具體興建計畫，最高貸款成數為6.5成，並保留其中1成俟動工興建後始得撥貸。

4. 新增餘屋貸款限制：最高貸款成數為5成。

補充: 為避免爭議，央行進一步釋明上開規定，借款戶於109.12.7 (含)前，已向金融機構提出正式之貸款申請書，並經金融機構錄案辦理者，均得適用修正前規定。

二、正面影響

1. 藉由央行信用管制，將使金融機構信用之健全穩定，使違約風險降低。

2. 109.12.8採行之不動產貸款針對性審慎措施，不影響首購及換屋等絕大多數實質需求貸款案件，且對於本規定修正生效前之案件已有過渡規定，不會溯及既往之情事。使建商及投資人有緩衝時間做資金調整。

4. 可以因QE及台股創新高後，市場上流竄之資金、或信用擴張之資金，過度湧入流向房地產，墊高房價。

5. 餘屋貸款限制使建商能儘速清理餘屋，不要有一些囤屋、囤土地的現象。使市場上餘屋減少，房屋供給增加。

三、負面影響

1. 本次政策雖對於政策實行前之貸款案件不溯及既往，但仍將影響投資客資金控管及對未來市場的看法，造成進行到一半的房屋及土地交易產生糾紛或斷頭。

2. 建商的餘屋釋出(供給增加)、投資客及購買需求者對未來房價的看法可能不樂觀而影響買氣(需求減少)，將於短期間內造成房價的向下修正，唯其修正幅度仍有待觀察。

3. 若不動產市場價格仍維持在一定水位，將因供需之差異使市場僵固，此時將影響建商投資於新建案之意願及不動產市場從業人員的營業活動。

四、未來發展

1. 短期對國內房屋成交量將會有所影響，主流產品價格也很難暴漲，將會對中小型投資客與建商產生壓力。

2. 較小型的建商因餘屋貸款限制，無法透過財務槓杆進行高風險經營及運作，導致餘屋釋出及投資減緩。

3. 手上一堆預售屋之投資客戶，需要盡速處理手上預售屋案件。

4. 原投入於住宅用不動產資金，轉向投資於商用不動產、非住宅不動產或其他金融市場。

5. 不動產價格之僵固或回跌影響市場，使政府或央行對於本次政策進行調整。

6. 政府表現打房決心，後續可能推展其他政策如利率之變動，稅率之變動方式，來調整房地產供需。

五、對法拍市場之看法

1. 信用管制政策後，資金無法周轉調配之建商、投資客手上不動產，將淪為法拍屋案源來源。

2. 未來房地產市場價格不明情形下，不動產需求將減少，但因法拍屋仍可以到第2拍、第3拍等階段，於適合價格時機，仍會有購屋者進行法拍市場。

3. 房地市場僵固，短期間自住客對仲介市場不動產保持觀望，可能轉進入法拍市場物色物件。

4. 不動產授信條件變嚴格，長期之下淪為法拍物件將會減少。但若為經濟環境變差、利率上漲及房價突然下跌，仍會有相當的法拍案件釋出。