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精選新聞分析：繼承、遺囑│喬唯法拍

賴宗炘地政士點評：蠻多客戶會詢問筆者說「如果我要移轉不動產給子女，什麼方式比較好呢？」通常筆者會從2個出發點來分析，第1個是「稅負」，也就是什麼移轉方式比較省稅，稅的稅不外乎有遺產稅、土地增值稅、贈與稅、房地合一稅等，第2個是「分配」，也可以說是當事人「本身希望」的分配方案，例如只移轉給其中一位女兒。若以節稅為原則，通常筆者都會建議客戶等身後繼承，因為繼承除了可使土地增值稅歸零外，遺產稅中還有1200萬免稅額、配偶493萬扣除額等項目可以從遺產中扣除，通常會比生前移轉划算 (除非當事人資產破億)。但除了節稅，筆者認為更重要的是，當事人自己真正想作的分配方案是什麼，此時就有可能需要先作生前移轉，稅負輕重反而不是當事人主要考量的原因。以2020年公布的贈與及繼承移轉量來看，2020年繼承棟數達59109棟，較2019年增加2.5%，是史上最高，除了稅負上的考量外，高齡化也是主因。繼承雖可達到節稅的目的，但在分配上若當事人未特別處理，有可能會發生繼承人之間的糾紛，故一般會建議可搭配如「遺囑」及「信託」的方式。以筆者過去接觸遺囑的經驗，一份真的要完整無瑕疵的遺囑，是不容易的，通常遺囑內容可能都會有一些缺失，嚴重者可能導致該遺囑無效或無法執行。一些常見的遺囑問題舉例如下：1.   遺囑法定要件不符或不足。例如見證人的資格不符、見證人人數不足等。2.   遺囑中分配方式不明確。例如台北市中山北路某不動產由A,B共同繼承，但未寫出2個分別的繼承比例。3.   未指定遺囑執行人，或指定不適合的遺囑執行人，導致遺囑未能執行，或遺囑執行人不願執行。4.   遺囑中的分配方式，與當事人規劃不同。如筆者曾遇過當事人原本想將A不動產給兒子，B不動產給女兒，但在遺囑中卻誤植為A不動產給女兒，B不動產給兒子的情況。繼承搭配遺囑，目前民眾的接受程度已日漸提高，惟遺囑撰寫眉角多，建議還是找專業人士協助，可減少不必要的問題。 精選新聞：高齡少子化 繼承移轉創新高 原文網址：https://house.udn.com/house/story/5887/5209960筆者：傳承地政士事務所/賴宗炘地政士※Photo by Mathilde Langevin on Unsplash

何謂以房養老?│喬唯法拍

一、 何謂以房養老「以房養老」便是指「逆向房屋抵押貸款」或是類似的之制度。一般而言，房屋抵押貸款是指購屋者在支付部分的房屋貸款後，其餘的款項以所購房屋作為抵押向銀行申請貸款，然後由購屋者以20年或30年的期間分期償還給銀行的一種貸款形式，當債務清償後，房屋的抵押權便可以塗銷，借款人則可以取回該房屋的所有權。但「逆向房屋抵押貸款」的方式則剛好相反，指擁有房屋產權的老年人將房屋抵押給銀行等金融機構，金融機構對借款人的年齡、壽命、房屋的現值、未來價值、折損情況等進行綜合評估後，視借款人的餘命，將房屋核定價值分攤到預期壽命年限中，按月或按年支付現金給借款人，借款期間可以選擇不支付利息，直接計入債權，借款人在領取現金期間仍可以繼續居住於該房屋內。當借款人離世後，金融機構獲得房屋的產權，將其銷售、出租或者拍賣，用來償還貸款本息。二、以房養老趨勢  資料來源: 金管會銀行局 國內目前已有14家銀行提供商業型以房養老貸款的服務，除一般貸款外，亦可結合信託及保險商品，年長者可依據其實際需求，選擇適合的方案。截至108年12月底，商業型以房養老貸款之核貸件總數為4,080件，核貸金額約在新臺幣228億元。三、以房養老的優點1. 可以繼續住自己的家，不用付租金2. 多一份經濟來源，生活無虞3. 不用擔心年老無人可照顧4. 政府鼓勵，陸續發展配套措施 四、推展以房養老困難之處1.   老人家的房地產多己過戶予子女2.   長輩希望留下遺產予子女3.   鄉村地區房地產價格較低，較不易符合銀行提供的以房養老方案.五、以房養老應考量因素及注意事項1.   需比較以房養老方案及其變現金額: 如果純粹考量「以房養老」與「賣房養老」之差異，當然賣房養老得到手中的現金將較多。因為前者可貸額度約在市值的5~7成，後者即使扣除交易成本、搬遷成本，實際到手的售屋款一定會高於5~7成。2.   比較成本之差異: 「賣房養老」會產生交易成本，包括增值稅、仲介費、代書費、搬家費用等。而「以房養老」的成本有利息費用與持有成本。，佔借貸本金的比例也就越高。3.   利率風險: 利率升息時，「賣房養老」較為有利，因為售屋款如果存銀行，可以領到較多的利息。若為利率降息時，以「以房養老」較為有利，所負擔之利率較低。4.   子女繼承之差異：如果有子女的長者，仍然會考量到繼承分配的問題。「賣房養老」時，若仍有賣屋剩餘款，子女仍然可以獲得繼承所剩餘款。而「以房養老」也還是可以留下房子供子女繼承，此時子女可以選擇清償所借款項與掛帳利息，也可將房產交由銀行進行拍賣。5.   領完貸款後，房產是否將歸銀行所有？當然不是，當我們先把房子抵押給銀行，銀行變成是我們的債權人，房子的所有人還是自己，如果所有人過世，繼承人還是可以繼承；也就是說，借款人離世，繼承人仍擁有繼承房子的權利。6.   以房養老的潛規則？目前實務上做比較多的銀行是土銀和合作金庫，其他銀行就非常少，且大部分都在雙北市，在雙北之外其實很少有以房養老的個案。以中南部有些老人家，如果沒有收入，只有一個老房子，他想要以房養老，可能不會辦成，主要原因在於，銀行都會考量房子本身到底有沒有價值，而中南部的房子，房價可能都五、六百萬，銀行估價後再扣掉一些行政費用，其實每個月能領到的錢非常非常少。7.   以房養老主要取決於銀行對房屋的鑑價，因此買房時除了注重保值性，也要避開銀行不承貸的工業區住宅、地上權住宅、及登記總面積15坪以下的小套房。 六、以房養老應該跟哪些金融機構聯繫 如有相關以房養老需求，可洽現階段辦理以房養老商業型方案之銀行： 1、合作金庫商業銀行，連絡電話：0800-033175。 2、臺灣土地銀行，連絡電話：02-23146633。 3、臺灣中小企業銀行，連絡電話：0800-017171轉3。 4、第一商業銀行，連絡電話：0800-010108。 5、華南商業銀行，連絡電話：(02)2181-0101。 6、臺灣銀行，連絡電話：0800-025168；02-21910025。 7、中國信託商業銀行，連絡電話：0809-066666轉2。 8、台新銀行，連絡電話：0800-000456；02-6553355。 9、上海商業儲蓄銀行，連絡電話：0800-003111；02-25523111。 10、高雄銀行，連絡電話：0800-222533。 11、兆豐銀行，連絡電話：02-25633156轉3915。 12、安泰銀行，連絡電話：0800-005-999；02-2173-1980。 13、陽信銀行，連絡電話:02-2820-8166轉169 14、全國農業金庫，連絡電話:02-2380-5177 15、彰化銀行，連絡電話:02-2536-2951轉2135；02-2541-1656※Photo by Riccardo Annandaleon Unsplash

民法成年年齡由20歲調降為18歲│喬唯法拍

一、民法1. 男女訂婚年齡皆為17歲，結婚年齡均調整為18歲，並設有兩年緩衝期，暫定為112年1月1日開始實施。2. 現行法律對民法成年年齡規訂為20歲，與刑法的刑事責任年齡訂為18歲的完全責任年齡有落差，有點權責不相當，因此這次修法都統一為18歲。3. 因為20歲才有行為能力，如果要買手機、租房子、訂契約、到銀行開戶、辦信用卡等都要經過法定代理人同意才可以，4. 擔任公司發起人、董事也要滿20歲才可以，修法後18歲就可以自行辦理5. 民法12條: 滿20歲為成年（修改為18歲為成年）6. 民法13條: 未成年人已結婚者，有行為能力。（應結婚條件與成年條件同, 此部份條文應會刪除）7. 民法937條: 男未滿17歲，女未滿15歲者，不得訂定婚約（修改為男女未滿17歲者，不得訂定婚約）8. 民法980條: 男未滿18歲，女未滿16歲者，不得結婚（修改為男女未滿18歲者，不得結婚）9. 民法981條: 未成年人結婚，應得法定代理人之同意（刪除）二、遺產及贈與稅法1. 第17條修正案於110年時不會變動，預計於112年時才會施實.2. 第17條直系血親卑親屬扣除額規定：每人50萬元。其有未滿20歲者，並得按其年齡距屆滿20歲之年數，每年加扣50萬元三、選舉、罷免權1. 滿20歲才有選舉、罷免權. (修改後仍為20歲,除非選舉罷免法有變更)2. 選舉權的行使，分別在《憲法》第130條、《公職人員選舉罷免法》第14條、《總統副總統選舉罷免法》第11條，還是20歲才有選舉投票權四、其他相關法令之修正1. 「所得稅法」、「遺產及贈與稅法」、「人民團體法」、「國籍法」、「集會遊行法」、「證券交易法」、「入出國及移民法」、「保全業法」、「民防法」、等多項配套法案，將條文中原具體的「20歲」規定修正為「成年」，陸續修正中。五、行政院相關新聞及連結https://www.ey.gov.tw/Page/9277F759E41CCD91/655b2cd1-64e5-4bbe-9d5d-786df090bb69  ※Photo by krakenimages on Unsplash

央行「不動產信用管制措施」對法拍屋市場之影響│喬唯法拍

近期中央銀行祭出對房地產貸款政策之調整，市場一片嘩然，很多專家學者的觀點皆認為此對房地產市場無異是一擊重拳，將影響房價穩定及對房地產市場前景。如下乃整理相關論點如下:一、央行不動產抵押貸款業務規定 (新增部份)1. 新增全國公司法人購置住宅貸款限制：第1戶貸款最高貸款成數為6成；第2戶(含)以上貸款，最高貸款成數為5成，均無寬限期。2. 新增全國自然人第3戶(含)以上購置住宅貸款限制：最高貸款成數為6成，無寬限期。3. 新增借款人購買都市計畫劃定之住宅區及商業區土地貸款限制：應檢附具體興建計畫，最高貸款成數為6.5成，並保留其中1成俟動工興建後始得撥貸。4. 新增餘屋貸款限制：最高貸款成數為5成。補充: 為避免爭議，央行進一步釋明上開規定，借款戶於109.12.7 (含)前，已向金融機構提出正式之貸款申請書，並經金融機構錄案辦理者，均得適用修正前規定。 二、正面影響1. 藉由央行信用管制，將使金融機構信用之健全穩定，使違約風險降低。2. 109.12.8採行之不動產貸款針對性審慎措施，不影響首購及換屋等絕大多數實質需求貸款案件，且對於本規定修正生效前之案件已有過渡規定，不會溯及既往之情事。使建商及投資人有緩衝時間做資金調整。4. 可以因QE及台股創新高後，市場上流竄之資金、或信用擴張之資金，過度湧入流向房地產，墊高房價。5. 餘屋貸款限制使建商能儘速清理餘屋，不要有一些囤屋、囤土地的現象。使市場上餘屋減少，房屋供給增加。 三、負面影響1. 本次政策雖對於政策實行前之貸款案件不溯及既往，但仍將影響投資客資金控管及對未來市場的看法，造成進行到一半的房屋及土地交易產生糾紛或斷頭。2. 建商的餘屋釋出(供給增加)、投資客及購買需求者對未來房價的看法可能不樂觀而影響買氣(需求減少)，將於短期間內造成房價的向下修正，唯其修正幅度仍有待觀察。3. 若不動產市場價格仍維持在一定水位，將因供需之差異使市場僵固，此時將影響建商投資於新建案之意願及不動產市場從業人員的營業活動。 四、未來發展1. 短期對國內房屋成交量將會有所影響，主流產品價格也很難暴漲，將會對中小型投資客與建商產生壓力。2. 較小型的建商因餘屋貸款限制，無法透過財務槓杆進行高風險經營及運作，導致餘屋釋出及投資減緩。3. 手上一堆預售屋之投資客戶，需要盡速處理手上預售屋案件。4. 原投入於住宅用不動產資金，轉向投資於商用不動產、非住宅不動產或其他金融市場。5. 不動產價格之僵固或回跌影響市場，使政府或央行對於本次政策進行調整。6. 政府表現打房決心，後續可能推展其他政策如利率之變動，稅率之變動方式，來調整房地產供需。 五、對法拍市場之看法1. 信用管制政策後，資金無法周轉調配之建商、投資客手上不動產，將淪為法拍屋案源來源。2. 未來房地產市場價格不明情形下，不動產需求將減少，但因法拍屋仍可以到第2拍、第3拍等階段，於適合價格時機，仍會有購屋者進行法拍市場。3. 房地市場僵固，短期間自住客對仲介市場不動產保持觀望，可能轉進入法拍市場物色物件。 4. 不動產授信條件變嚴格，長期之下淪為法拍物件將會減少。但若為經濟環境變差、利率上漲及房價突然下跌，仍會有相當的法拍案件釋出。

2020年台灣股市突破14000點趨勢解析│喬唯法拍

2020年在中美貿易戰及新冠疫情的夾擊之下，台股加權股價指數在全球各國無限QE及台積電等電子類股一片看好的情況之下,來到了14,000點的歷史高點, 自1987年底的2,340點起算, 上漲了近600%. 期間股票市場各別股票漲跌互見。股票屬於高風險高報酬的投資標的，34年來各經濟重大事情亦造成股市大幅的起落,包括1990/2/12股市達到12,682點的歷史新高,後下跌至1990/10/12日的2,485點。1997年東南亞金融風暴股市從10,256點,下跌到了5,422點; 2000年的網路泡沬股市從10,393點,下跌到4,555點; 2007全球金融風暴時期,從最高9,859點,下跌至5,724點。參考資料: 台灣證券交易所, 台北市地政局, 信義房價指數, (喬唯法拍整理)從上表我們從台灣證券交易所取得近34年來台股走勢(以年底來看),可以發現股市波動較大,大部份的時間多在4000點至9000點之間,於2018年度後中美貿易戰發生及新冠疫情的經濟環境下,反而逆勢成長.到達歷史的高點, 未來的走向會是邁向新高, 或是回頭打底,則有賴投資的的細心觀察。我們另外整理台北市住宅房價的資訊，但因沒有官方單位有長達34年的住宅訊息乃需參考地政區、信義房價指數及網路資料調整,內容可能有一些誤差,僅供參考。台北市住宅房價於1987年為平均每坪8.4元,一路上漲至2020年的52.5萬元,漲幅為625%。雖於2014年以後維一較穩定的狀態, 或稱之為僵固,但相較於股市的大幅波動, 房地產的波動則較為平穩, 有股市大幅下跌之時, 相對抗跌. 如下整理股市主要下跌波段的台北市住宅房價變化情況:可發現在股市較高點時間, 將資金轉投資於房地產, 有助於保值, 是以若您手頭上有多餘現金, 不妨借此時機, 將資金轉投資於房地產。更建議可以投資於法拍屋市場,可以以更底成本取得, 使投資需承擔的風險更低, 並有機會獲得更高報酬。

精選新聞分析：繼承、遺囑│喬唯法拍

賴宗炘地政士點評：蠻多客戶會詢問筆者說「如果我要移轉不動產給子女，什麼方式比較好呢？」通常筆者會從2個出發點來分析，第1個是「稅負」，也就是什麼移轉方式比較省稅，稅的稅不外乎有遺產稅、土地增值稅、贈與稅、房地合一稅等，第2個是「分配」，也可以說是當事人「本身希望」的分配方案，例如只移轉給其中一位女兒。若以節稅為原則，通常筆者都會建議客戶等身後繼承，因為繼承除了可使土地增值稅歸零外，遺產稅中還有1200萬免稅額、配偶493萬扣除額等項目可以從遺產中扣除，通常會比生前移轉划算 (除非當事人資產破億)。但除了節稅，筆者認為更重要的是，當事人自己真正想作的分配方案是什麼，此時就有可能需要先作生前移轉，稅負輕重反而不是當事人主要考量的原因。以2020年公布的贈與及繼承移轉量來看，2020年繼承棟數達59109棟，較2019年增加2.5%，是史上最高，除了稅負上的考量外，高齡化也是主因。繼承雖可達到節稅的目的，但在分配上若當事人未特別處理，有可能會發生繼承人之間的糾紛，故一般會建議可搭配如「遺囑」及「信託」的方式。以筆者過去接觸遺囑的經驗，一份真的要完整無瑕疵的遺囑，是不容易的，通常遺囑內容可能都會有一些缺失，嚴重者可能導致該遺囑無效或無法執行。一些常見的遺囑問題舉例如下：1.   遺囑法定要件不符或不足。例如見證人的資格不符、見證人人數不足等。2.   遺囑中分配方式不明確。例如台北市中山北路某不動產由A,B共同繼承，但未寫出2個分別的繼承比例。3.   未指定遺囑執行人，或指定不適合的遺囑執行人，導致遺囑未能執行，或遺囑執行人不願執行。4.   遺囑中的分配方式，與當事人規劃不同。如筆者曾遇過當事人原本想將A不動產給兒子，B不動產給女兒，但在遺囑中卻誤植為A不動產給女兒，B不動產給兒子的情況。繼承搭配遺囑，目前民眾的接受程度已日漸提高，惟遺囑撰寫眉角多，建議還是找專業人士協助，可減少不必要的問題。 精選新聞：高齡少子化 繼承移轉創新高 原文網址：https://house.udn.com/house/story/5887/5209960筆者：傳承地政士事務所/賴宗炘地政士※Photo by Mathilde Langevin on Unsplash

何謂以房養老?│喬唯法拍

一、 何謂以房養老「以房養老」便是指「逆向房屋抵押貸款」或是類似的之制度。一般而言，房屋抵押貸款是指購屋者在支付部分的房屋貸款後，其餘的款項以所購房屋作為抵押向銀行申請貸款，然後由購屋者以20年或30年的期間分期償還給銀行的一種貸款形式，當債務清償後，房屋的抵押權便可以塗銷，借款人則可以取回該房屋的所有權。但「逆向房屋抵押貸款」的方式則剛好相反，指擁有房屋產權的老年人將房屋抵押給銀行等金融機構，金融機構對借款人的年齡、壽命、房屋的現值、未來價值、折損情況等進行綜合評估後，視借款人的餘命，將房屋核定價值分攤到預期壽命年限中，按月或按年支付現金給借款人，借款期間可以選擇不支付利息，直接計入債權，借款人在領取現金期間仍可以繼續居住於該房屋內。當借款人離世後，金融機構獲得房屋的產權，將其銷售、出租或者拍賣，用來償還貸款本息。二、以房養老趨勢  資料來源: 金管會銀行局 國內目前已有14家銀行提供商業型以房養老貸款的服務，除一般貸款外，亦可結合信託及保險商品，年長者可依據其實際需求，選擇適合的方案。截至108年12月底，商業型以房養老貸款之核貸件總數為4,080件，核貸金額約在新臺幣228億元。三、以房養老的優點1. 可以繼續住自己的家，不用付租金2. 多一份經濟來源，生活無虞3. 不用擔心年老無人可照顧4. 政府鼓勵，陸續發展配套措施 四、推展以房養老困難之處1.   老人家的房地產多己過戶予子女2.   長輩希望留下遺產予子女3.   鄉村地區房地產價格較低，較不易符合銀行提供的以房養老方案.五、以房養老應考量因素及注意事項1.   需比較以房養老方案及其變現金額: 如果純粹考量「以房養老」與「賣房養老」之差異，當然賣房養老得到手中的現金將較多。因為前者可貸額度約在市值的5~7成，後者即使扣除交易成本、搬遷成本，實際到手的售屋款一定會高於5~7成。2.   比較成本之差異: 「賣房養老」會產生交易成本，包括增值稅、仲介費、代書費、搬家費用等。而「以房養老」的成本有利息費用與持有成本。，佔借貸本金的比例也就越高。3.   利率風險: 利率升息時，「賣房養老」較為有利，因為售屋款如果存銀行，可以領到較多的利息。若為利率降息時，以「以房養老」較為有利，所負擔之利率較低。4.   子女繼承之差異：如果有子女的長者，仍然會考量到繼承分配的問題。「賣房養老」時，若仍有賣屋剩餘款，子女仍然可以獲得繼承所剩餘款。而「以房養老」也還是可以留下房子供子女繼承，此時子女可以選擇清償所借款項與掛帳利息，也可將房產交由銀行進行拍賣。5.   領完貸款後，房產是否將歸銀行所有？當然不是，當我們先把房子抵押給銀行，銀行變成是我們的債權人，房子的所有人還是自己，如果所有人過世，繼承人還是可以繼承；也就是說，借款人離世，繼承人仍擁有繼承房子的權利。6.   以房養老的潛規則？目前實務上做比較多的銀行是土銀和合作金庫，其他銀行就非常少，且大部分都在雙北市，在雙北之外其實很少有以房養老的個案。以中南部有些老人家，如果沒有收入，只有一個老房子，他想要以房養老，可能不會辦成，主要原因在於，銀行都會考量房子本身到底有沒有價值，而中南部的房子，房價可能都五、六百萬，銀行估價後再扣掉一些行政費用，其實每個月能領到的錢非常非常少。7.   以房養老主要取決於銀行對房屋的鑑價，因此買房時除了注重保值性，也要避開銀行不承貸的工業區住宅、地上權住宅、及登記總面積15坪以下的小套房。 六、以房養老應該跟哪些金融機構聯繫 如有相關以房養老需求，可洽現階段辦理以房養老商業型方案之銀行： 1、合作金庫商業銀行，連絡電話：0800-033175。 2、臺灣土地銀行，連絡電話：02-23146633。 3、臺灣中小企業銀行，連絡電話：0800-017171轉3。 4、第一商業銀行，連絡電話：0800-010108。 5、華南商業銀行，連絡電話：(02)2181-0101。 6、臺灣銀行，連絡電話：0800-025168；02-21910025。 7、中國信託商業銀行，連絡電話：0809-066666轉2。 8、台新銀行，連絡電話：0800-000456；02-6553355。 9、上海商業儲蓄銀行，連絡電話：0800-003111；02-25523111。 10、高雄銀行，連絡電話：0800-222533。 11、兆豐銀行，連絡電話：02-25633156轉3915。 12、安泰銀行，連絡電話：0800-005-999；02-2173-1980。 13、陽信銀行，連絡電話:02-2820-8166轉169 14、全國農業金庫，連絡電話:02-2380-5177 15、彰化銀行，連絡電話:02-2536-2951轉2135；02-2541-1656※Photo by Riccardo Annandaleon Unsplash

民法成年年齡由20歲調降為18歲│喬唯法拍

一、民法1. 男女訂婚年齡皆為17歲，結婚年齡均調整為18歲，並設有兩年緩衝期，暫定為112年1月1日開始實施。2. 現行法律對民法成年年齡規訂為20歲，與刑法的刑事責任年齡訂為18歲的完全責任年齡有落差，有點權責不相當，因此這次修法都統一為18歲。3. 因為20歲才有行為能力，如果要買手機、租房子、訂契約、到銀行開戶、辦信用卡等都要經過法定代理人同意才可以，4. 擔任公司發起人、董事也要滿20歲才可以，修法後18歲就可以自行辦理5. 民法12條: 滿20歲為成年（修改為18歲為成年）6. 民法13條: 未成年人已結婚者，有行為能力。（應結婚條件與成年條件同, 此部份條文應會刪除）7. 民法937條: 男未滿17歲，女未滿15歲者，不得訂定婚約（修改為男女未滿17歲者，不得訂定婚約）8. 民法980條: 男未滿18歲，女未滿16歲者，不得結婚（修改為男女未滿18歲者，不得結婚）9. 民法981條: 未成年人結婚，應得法定代理人之同意（刪除）二、遺產及贈與稅法1. 第17條修正案於110年時不會變動，預計於112年時才會施實.2. 第17條直系血親卑親屬扣除額規定：每人50萬元。其有未滿20歲者，並得按其年齡距屆滿20歲之年數，每年加扣50萬元三、選舉、罷免權1. 滿20歲才有選舉、罷免權. (修改後仍為20歲,除非選舉罷免法有變更)2. 選舉權的行使，分別在《憲法》第130條、《公職人員選舉罷免法》第14條、《總統副總統選舉罷免法》第11條，還是20歲才有選舉投票權四、其他相關法令之修正1. 「所得稅法」、「遺產及贈與稅法」、「人民團體法」、「國籍法」、「集會遊行法」、「證券交易法」、「入出國及移民法」、「保全業法」、「民防法」、等多項配套法案，將條文中原具體的「20歲」規定修正為「成年」，陸續修正中。五、行政院相關新聞及連結https://www.ey.gov.tw/Page/9277F759E41CCD91/655b2cd1-64e5-4bbe-9d5d-786df090bb69  ※Photo by krakenimages on Unsplash

央行「不動產信用管制措施」對法拍屋市場之影響│喬唯法拍

近期中央銀行祭出對房地產貸款政策之調整，市場一片嘩然，很多專家學者的觀點皆認為此對房地產市場無異是一擊重拳，將影響房價穩定及對房地產市場前景。如下乃整理相關論點如下:一、央行不動產抵押貸款業務規定 (新增部份)1. 新增全國公司法人購置住宅貸款限制：第1戶貸款最高貸款成數為6成；第2戶(含)以上貸款，最高貸款成數為5成，均無寬限期。2. 新增全國自然人第3戶(含)以上購置住宅貸款限制：最高貸款成數為6成，無寬限期。3. 新增借款人購買都市計畫劃定之住宅區及商業區土地貸款限制：應檢附具體興建計畫，最高貸款成數為6.5成，並保留其中1成俟動工興建後始得撥貸。4. 新增餘屋貸款限制：最高貸款成數為5成。補充: 為避免爭議，央行進一步釋明上開規定，借款戶於109.12.7 (含)前，已向金融機構提出正式之貸款申請書，並經金融機構錄案辦理者，均得適用修正前規定。 二、正面影響1. 藉由央行信用管制，將使金融機構信用之健全穩定，使違約風險降低。2. 109.12.8採行之不動產貸款針對性審慎措施，不影響首購及換屋等絕大多數實質需求貸款案件，且對於本規定修正生效前之案件已有過渡規定，不會溯及既往之情事。使建商及投資人有緩衝時間做資金調整。4. 可以因QE及台股創新高後，市場上流竄之資金、或信用擴張之資金，過度湧入流向房地產，墊高房價。5. 餘屋貸款限制使建商能儘速清理餘屋，不要有一些囤屋、囤土地的現象。使市場上餘屋減少，房屋供給增加。 三、負面影響1. 本次政策雖對於政策實行前之貸款案件不溯及既往，但仍將影響投資客資金控管及對未來市場的看法，造成進行到一半的房屋及土地交易產生糾紛或斷頭。2. 建商的餘屋釋出(供給增加)、投資客及購買需求者對未來房價的看法可能不樂觀而影響買氣(需求減少)，將於短期間內造成房價的向下修正，唯其修正幅度仍有待觀察。3. 若不動產市場價格仍維持在一定水位，將因供需之差異使市場僵固，此時將影響建商投資於新建案之意願及不動產市場從業人員的營業活動。 四、未來發展1. 短期對國內房屋成交量將會有所影響，主流產品價格也很難暴漲，將會對中小型投資客與建商產生壓力。2. 較小型的建商因餘屋貸款限制，無法透過財務槓杆進行高風險經營及運作，導致餘屋釋出及投資減緩。3. 手上一堆預售屋之投資客戶，需要盡速處理手上預售屋案件。4. 原投入於住宅用不動產資金，轉向投資於商用不動產、非住宅不動產或其他金融市場。5. 不動產價格之僵固或回跌影響市場，使政府或央行對於本次政策進行調整。6. 政府表現打房決心，後續可能推展其他政策如利率之變動，稅率之變動方式，來調整房地產供需。 五、對法拍市場之看法1. 信用管制政策後，資金無法周轉調配之建商、投資客手上不動產，將淪為法拍屋案源來源。2. 未來房地產市場價格不明情形下，不動產需求將減少，但因法拍屋仍可以到第2拍、第3拍等階段，於適合價格時機，仍會有購屋者進行法拍市場。3. 房地市場僵固，短期間自住客對仲介市場不動產保持觀望，可能轉進入法拍市場物色物件。 4. 不動產授信條件變嚴格，長期之下淪為法拍物件將會減少。但若為經濟環境變差、利率上漲及房價突然下跌，仍會有相當的法拍案件釋出。

2020年台灣股市突破14000點趨勢解析│喬唯法拍

2020年在中美貿易戰及新冠疫情的夾擊之下，台股加權股價指數在全球各國無限QE及台積電等電子類股一片看好的情況之下,來到了14,000點的歷史高點, 自1987年底的2,340點起算, 上漲了近600%. 期間股票市場各別股票漲跌互見。股票屬於高風險高報酬的投資標的，34年來各經濟重大事情亦造成股市大幅的起落,包括1990/2/12股市達到12,682點的歷史新高,後下跌至1990/10/12日的2,485點。1997年東南亞金融風暴股市從10,256點,下跌到了5,422點; 2000年的網路泡沬股市從10,393點,下跌到4,555點; 2007全球金融風暴時期,從最高9,859點,下跌至5,724點。參考資料: 台灣證券交易所, 台北市地政局, 信義房價指數, (喬唯法拍整理)從上表我們從台灣證券交易所取得近34年來台股走勢(以年底來看),可以發現股市波動較大,大部份的時間多在4000點至9000點之間,於2018年度後中美貿易戰發生及新冠疫情的經濟環境下,反而逆勢成長.到達歷史的高點, 未來的走向會是邁向新高, 或是回頭打底,則有賴投資的的細心觀察。我們另外整理台北市住宅房價的資訊，但因沒有官方單位有長達34年的住宅訊息乃需參考地政區、信義房價指數及網路資料調整,內容可能有一些誤差,僅供參考。台北市住宅房價於1987年為平均每坪8.4元,一路上漲至2020年的52.5萬元,漲幅為625%。雖於2014年以後維一較穩定的狀態, 或稱之為僵固,但相較於股市的大幅波動, 房地產的波動則較為平穩, 有股市大幅下跌之時, 相對抗跌. 如下整理股市主要下跌波段的台北市住宅房價變化情況:可發現在股市較高點時間, 將資金轉投資於房地產, 有助於保值, 是以若您手頭上有多餘現金, 不妨借此時機, 將資金轉投資於房地產。更建議可以投資於法拍屋市場,可以以更底成本取得, 使投資需承擔的風險更低, 並有機會獲得更高報酬。

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