關於我們
談談法拍
房訊知識
聯絡我們
會員專區
時事分析
熱門知識
稅費專區
貸款指南
2021-02-02
何謂以房養老?│喬唯法拍
以房養老或逆向房屋抵押貸款

一、 何謂以房養老

「以房養老」便是指「逆向房屋抵押貸款」或是類似的之制度。

一般而言,房屋抵押貸款是指購屋者在支付部分的房屋貸款後,其餘的款項以所購房屋作為抵押向銀行申請貸款,然後由購屋者以20年或30年的期間分期償還給銀行的一種貸款形式,當債務清償後,房屋的抵押權便可以塗銷,借款人則可以取回該房屋的所有權。但「逆向房屋抵押貸款」的方式則剛好相反,指擁有房屋產權的老年人將房屋抵押給銀行等金融機構,金融機構對借款人的年齡、壽命、房屋的現值、未來價值、折損情況等進行綜合評估後,視借款人的餘命,將房屋核定價值分攤到預期壽命年限中,按月或按年支付現金給借款人,借款期間可以選擇不支付利息,直接計入債權,借款人在領取現金期間仍可以繼續居住於該房屋內。當借款人離世後,金融機構獲得房屋的產權,將其銷售、出租或者拍賣,用來償還貸款本息。


二、以房養老趨勢

 


資料來源: 金管會銀行局

 

國內目前已有14家銀行提供商業型以房養老貸款的服務,除一般貸款外,亦可結合信託及保險商品,年長者可依據其實際需求,選擇適合的方案。截至10812月底,商業型以房養老貸款之核貸件總數為4,080件,核貸金額約在新臺幣228億元。


三、以房養老的優點

1. 可以繼續住自己的家,不用付租金

2. 多一份經濟來源,生活無虞

3. 不用擔心年老無人可照顧

4. 政府鼓勵,陸續發展配套措施

 

四、推展以房養老困難之處

1.   老人家的房地產多己過戶予子女

2.   長輩希望留下遺產予子女

3.   鄉村地區房地產價格較低,較不易符合銀行提供的以房養老方案.


五、以房養老應考量因素及注意事項

1.   需比較以房養老方案及其變現金額: 如果純粹考量「以房養老」與「賣房養老」之差異,當然賣房養老得到手中的現金將較多。因為前者可貸額度約在市值的5~7成,後者即使扣除交易成本、搬遷成本,實際到手的售屋款一定會高於5~7成。

2.   比較成本之差異: 「賣房養老」會產生交易成本,包括增值稅、仲介費、代書費、搬家費用等。而「以房養老」的成本有利息費用與持有成本。,佔借貸本金的比例也就越高。

3.   利率風險: 利率升息時,「賣房養老」較為有利,因為售屋款如果存銀行,可以領到較多的利息。若為利率降息時,以「以房養老」較為有利,所負擔之利率較低。

4.   子女繼承之差異:如果有子女的長者,仍然會考量到繼承分配的問題。「賣房養老」時,若仍有賣屋剩餘款,子女仍然可以獲得繼承所剩餘款。而「以房養老」也還是可以留下房子供子女繼承,此時子女可以選擇清償所借款項與掛帳利息,也可將房產交由銀行進行拍賣。

5.   領完貸款後,房產是否將歸銀行所有?當然不是,當我們先把房子抵押給銀行,銀行變成是我們的債權人,房子的所有人還是自己,如果所有人過世,繼承人還是可以繼承;也就是說,借款人離世,繼承人仍擁有繼承房子的權利。

6.   以房養老的潛規則?目前實務上做比較多的銀行是土銀和合作金庫,其他銀行就非常少,且大部分都在雙北市,在雙北之外其實很少有以房養老的個案。以中南部有些老人家,如果沒有收入,只有一個老房子,他想要以房養老,可能不會辦成,主要原因在於,銀行都會考量房子本身到底有沒有價值,而中南部的房子,房價可能都五、六百萬,銀行估價後再扣掉一些行政費用,其實每個月能領到的錢非常非常少。

7.   以房養老主要取決於銀行對房屋的鑑價,因此買房時除了注重保值性,也要避開銀行不承貸的工業區住宅、地上權住宅、及登記總面積15坪以下的小套房。

 

六、以房養老應該跟哪些金融機構聯繫

如有相關以房養老需求,可洽現階段辦理以房養老商業型方案之銀行:
1
、合作金庫商業銀行,連絡電話:0800-033175
2
、臺灣土地銀行,連絡電話:02-23146633
3
、臺灣中小企業銀行,連絡電話:0800-0171713
4
、第一商業銀行,連絡電話:0800-010108
5
、華南商業銀行,連絡電話:(02)2181-0101
6
、臺灣銀行,連絡電話:0800-02516802-21910025
7
、中國信託商業銀行,連絡電話:0809-0666662
8
、台新銀行,連絡電話:0800-00045602-6553355
9
、上海商業儲蓄銀行,連絡電話:0800-00311102-25523111
10
、高雄銀行,連絡電話:0800-222533
11
、兆豐銀行,連絡電話:02-256331563915
12
、安泰銀行,連絡電話:0800-005-99902-2173-1980
13
、陽信銀行,連絡電話:02-2820-8166169
14
、全國農業金庫,連絡電話:02-2380-5177
15
、彰化銀行,連絡電話:02-2536-2951213502-2541-1656


※Photo by Riccardo Annandaleon Unsplash

PREV
NEXT
返回文章列表
喬唯股份有限公司 公司地址 台北市松山區復興北路1號13樓之7
聯絡電話 02-2331-6688
電子信箱 info@ciaowei.com
營業時間 週一至週日 9:00 AM - 21:00 PM
免責聲明 . Copyright©2007-2019 by Ciaowi Co., Ltd. All rights reserved. 版權所有 ©2007-2019
MENU OPEN
時事分析
2021-02-02
何謂以房養老?│喬唯法拍
以房養老或逆向房屋抵押貸款

一、 何謂以房養老

「以房養老」便是指「逆向房屋抵押貸款」或是類似的之制度。

一般而言,房屋抵押貸款是指購屋者在支付部分的房屋貸款後,其餘的款項以所購房屋作為抵押向銀行申請貸款,然後由購屋者以20年或30年的期間分期償還給銀行的一種貸款形式,當債務清償後,房屋的抵押權便可以塗銷,借款人則可以取回該房屋的所有權。但「逆向房屋抵押貸款」的方式則剛好相反,指擁有房屋產權的老年人將房屋抵押給銀行等金融機構,金融機構對借款人的年齡、壽命、房屋的現值、未來價值、折損情況等進行綜合評估後,視借款人的餘命,將房屋核定價值分攤到預期壽命年限中,按月或按年支付現金給借款人,借款期間可以選擇不支付利息,直接計入債權,借款人在領取現金期間仍可以繼續居住於該房屋內。當借款人離世後,金融機構獲得房屋的產權,將其銷售、出租或者拍賣,用來償還貸款本息。


二、以房養老趨勢

 


資料來源: 金管會銀行局

 

國內目前已有14家銀行提供商業型以房養老貸款的服務,除一般貸款外,亦可結合信託及保險商品,年長者可依據其實際需求,選擇適合的方案。截至10812月底,商業型以房養老貸款之核貸件總數為4,080件,核貸金額約在新臺幣228億元。


三、以房養老的優點

1. 可以繼續住自己的家,不用付租金

2. 多一份經濟來源,生活無虞

3. 不用擔心年老無人可照顧

4. 政府鼓勵,陸續發展配套措施

 

四、推展以房養老困難之處

1.   老人家的房地產多己過戶予子女

2.   長輩希望留下遺產予子女

3.   鄉村地區房地產價格較低,較不易符合銀行提供的以房養老方案.


五、以房養老應考量因素及注意事項

1.   需比較以房養老方案及其變現金額: 如果純粹考量「以房養老」與「賣房養老」之差異,當然賣房養老得到手中的現金將較多。因為前者可貸額度約在市值的5~7成,後者即使扣除交易成本、搬遷成本,實際到手的售屋款一定會高於5~7成。

2.   比較成本之差異: 「賣房養老」會產生交易成本,包括增值稅、仲介費、代書費、搬家費用等。而「以房養老」的成本有利息費用與持有成本。,佔借貸本金的比例也就越高。

3.   利率風險: 利率升息時,「賣房養老」較為有利,因為售屋款如果存銀行,可以領到較多的利息。若為利率降息時,以「以房養老」較為有利,所負擔之利率較低。

4.   子女繼承之差異:如果有子女的長者,仍然會考量到繼承分配的問題。「賣房養老」時,若仍有賣屋剩餘款,子女仍然可以獲得繼承所剩餘款。而「以房養老」也還是可以留下房子供子女繼承,此時子女可以選擇清償所借款項與掛帳利息,也可將房產交由銀行進行拍賣。

5.   領完貸款後,房產是否將歸銀行所有?當然不是,當我們先把房子抵押給銀行,銀行變成是我們的債權人,房子的所有人還是自己,如果所有人過世,繼承人還是可以繼承;也就是說,借款人離世,繼承人仍擁有繼承房子的權利。

6.   以房養老的潛規則?目前實務上做比較多的銀行是土銀和合作金庫,其他銀行就非常少,且大部分都在雙北市,在雙北之外其實很少有以房養老的個案。以中南部有些老人家,如果沒有收入,只有一個老房子,他想要以房養老,可能不會辦成,主要原因在於,銀行都會考量房子本身到底有沒有價值,而中南部的房子,房價可能都五、六百萬,銀行估價後再扣掉一些行政費用,其實每個月能領到的錢非常非常少。

7.   以房養老主要取決於銀行對房屋的鑑價,因此買房時除了注重保值性,也要避開銀行不承貸的工業區住宅、地上權住宅、及登記總面積15坪以下的小套房。

 

六、以房養老應該跟哪些金融機構聯繫

如有相關以房養老需求,可洽現階段辦理以房養老商業型方案之銀行:
1
、合作金庫商業銀行,連絡電話:0800-033175
2
、臺灣土地銀行,連絡電話:02-23146633
3
、臺灣中小企業銀行,連絡電話:0800-0171713
4
、第一商業銀行,連絡電話:0800-010108
5
、華南商業銀行,連絡電話:(02)2181-0101
6
、臺灣銀行,連絡電話:0800-02516802-21910025
7
、中國信託商業銀行,連絡電話:0809-0666662
8
、台新銀行,連絡電話:0800-00045602-6553355
9
、上海商業儲蓄銀行,連絡電話:0800-00311102-25523111
10
、高雄銀行,連絡電話:0800-222533
11
、兆豐銀行,連絡電話:02-256331563915
12
、安泰銀行,連絡電話:0800-005-99902-2173-1980
13
、陽信銀行,連絡電話:02-2820-8166169
14
、全國農業金庫,連絡電話:02-2380-5177
15
、彰化銀行,連絡電話:02-2536-2951213502-2541-1656


※Photo by Riccardo Annandaleon Unsplash

喬唯股份有限公司
公司地址 台北市松山區復興北路1號13F-7
聯絡電話 02-2331-6688
電子信箱 info@ciaowei.com
營業時間 週一至週日 9:00 AM - 21:00 PM


免責聲明
Copyright©2007-2019 by Ciaowi Co., Ltd. All rights reserved. 版權所有 ©2007-2019