一、什麼是房地合一稅

房地合一稅指在出售房地時, 將土地與房屋價值合併計算, 針對獲利金額進行課稅。

其稅基及稅額計算如下:

稅基: 賣價-成本(買價)-相關費用-土增稅漲價數額 = 獲利金額(稅基)

稅額: 獲利金額(稅基) x 稅率 = 交易所得稅

二、房地合一稅改善問題

在台灣從買到房子持有再賣出，須繳納交易稅(印花稅、契稅) 、持有稅(房屋稅、地價稅)、所得稅(土地增值稅、交易所得稅)，而這些稅額分別以公告地價、土地公告現值、房屋評定現值等價格作為課稅基準(目前課稅基礎遠低於市價)。也就是說，土地與房屋是一起交易，但在課稅時，卻被分開計算，因此造成許多問題。為使課稅基礎符合市場價格，故推動「房地合一」改革。改善如下問題:

1.土地、房屋售價拆分不成比例：移轉土地所有權，其所課徵的土地增值稅(依照公告現值課稅)，不列入所得課徵，但房屋出售所得，卻會被併入綜所稅課徵。因此在實務上，常常為了規避所得稅，刻意「壓低房屋售價，抬高土地售價」、或是「提高房屋建造成本以減少交易利得」，以減少稅金金額。

2.課稅基礎與市價差距過大：透過實價登錄的資料比對，課徵土地增值稅依據的土地公告現值平均不到市價的五成，也就是說超過公告的部分，所得是不需要繳稅的。

3.土地漲價不用繳稅：因公告現值一年調整一次，所以在一年內多次移轉，無法課到土地增值稅，土地增值全都歸為個人所有。

4.虧損交易卻要繳土地增值稅：因為土地增值稅是以土地公告現值計算，而土地公告現值又與市價嚴重脫節，當每年政府予以調高時，導致不論實際上是否有賠錢(售出的價格低於買入的價格)，都必須繳交土地增值稅。

三、房地合一稅率房屋土地交易所得稅適用稅率 

※課稅範圍

1.個人105年1月1日以後交易房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建照執照之土地，符合下列情形之一者，要課徵房地合一所得稅：

(1)103年1月2日~104年12月31日之間取得，且持有期間2年以內。

(2)105年1月1日以後取得。

2.個人交易105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權，要課徵房地合一所得稅。

※特殊規定：

1.被繼承人(遺贈人)105年1月1日以後取得，繼承人(受遺贈人)105年1月1日以後出售，要課徵房地合一所得稅。

2.被繼承人(遺贈人)104年12月31日以前取得，繼承人(受遺贈人)105年1月1日以後取得及出售，符合自用住宅條件，可以自行選擇申報房地合一或交易次年5月併入綜合所得總額辦理結算申報。

3.配偶贈與取得:以配偶間第1次相互贈與前配偶原始取得房屋、土地日為取得日

※課稅所得：

房屋土地交易時之成交價額減成本減費用減依土地稅法計算之土地漲價總數額

※稅率：

‧境內居住者：

持有期間1年以內稅率45%、2年以內超過1年稅率35%、10年以內超過2年稅率20%、超過10年稅率15%

(調職、非自願離職或其他非自願性因素，或與營利事業合建於2年內銷售：稅率20%)

‧非境內居住者：

持有期間1年以內稅率45%、超過1年稅率35%

※自用住宅租稅優惠：

1.個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住連續滿6年且無出租、供營業或執行業務使用

2.課稅所得在400萬元以下免稅；超過400萬元部分按10%課稅

3.個人與其配偶、未成年子女交易前6年內未曾適用自用住宅優惠

※盈虧互抵：虧損得後抵3年

※重購自用住宅優惠：

1.換大屋：全額退稅或扣抵；換小屋：比例退稅或扣抵

2.先購後售者亦適用

3.重購後5年內不得改做其他用途或再行移轉

※申報方式：

1.分離課稅，不併計綜合所得總額，自完成所有權移轉登記日(含房屋使用權交易日)之次日起算30日內自行申報納稅

2.個人有交易所得或損失，不論有無應納稅額，均應辦理申報

※相關費用:

1..原則上按實際費用認定，例如： 出售房屋及土地支付之必要費用，如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等；但以下項目不得減除：使用期間繳納之房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息等，屬使用期間之相對代價，不得列為成本或費用減除。
2. 改良土地已支付之全部費用(包括已繳納之工程受益費、土地重劃費用及因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地者，其捐贈時捐贈土地之公告現值總額)，亦可減除。
3. 未能提出相關費用者，按成交價5%設算。

※房地合一所得稅的申報期間：交易日次日起30日內。

交易日：原則以完成所有權移轉登記日為準。但強制執行案件為拍定人領得權利移轉證書日；無法辦理登記的房屋為訂定買賣契約日；房屋使用權為權利移轉日。

取得日規定如下：

1.買賣、受贈取得(配偶贈與除外)：完成所有權移轉登記日

2.配偶贈與取得：配偶間第1次相互贈與前配偶原始取得日

3.繼承取得：繼承開始日(被繼承人死亡日)

4.買入無法辦理建物所有權登記的房屋(如違章建築)：訂定買賣契約日

5.自行興建房屋：核發使用執照日

6.區段徵收領回抵價地：原取得被徵收土地日

7.配偶一方行使剩餘財產差額分配請求權取得：配偶他方原取得日

8.因強制執行於辦理所有權登記前已取得所有權：領得權利移轉證書日

9.個人以資金參與自辦土地重劃取得抵繳出資金額之折價抵付之土地：重劃計畫書核定之日

10.買入房屋使用權：權利移轉日

11.分割共有物取得(與原權利範圍相當)：原取得共有物日

12.提供土地與營利事業合建分屋而分得的房屋：交換後完成所有權移轉登記日

13.土地重劃重行分配的土地：原取得重劃前土地日

14.其他原因取得：完成所有權移轉登記日

四、房地合一稅常見問題

Q1如何知道是要用新制或舊制?

1. 105/1/1後買房及售出,使用新制。

2. 105/1/1前買房且售出時持有滿2年，依照舊制，其餘皆為新制。

3. 103/1/1前取得房子，要賣的時候都適用舊制。

Q2合建分屋時，如何計算?

1. 土地在105年1月1日以後取得，則適用新制

2. 土地在104年12月31日以前取得並持有超過2年，土地交易所得仍按舊制；房屋交易所得適用新制，且房屋持有期間以土地持有期間為準，適用長期優惠稅率。

Q3 繼承遺產或受贈房產，需要繳房地合一稅嗎??

1. 首先，定先確你是否適用新制，若適用，則合併計算你與老爸的共同持有時間，就可以用較優惠的稅率。

2. 查詢繼承房子申報遺產稅時的房屋評定現值及土地公告現值，按照出售當年度的消費者物價指數調整後，計算出取得成本。

3. 若符合自用住宅之規定，也繼續作自用住宅使用超過6年，即可適用自用住宅之免稅額優惠。

Q4 個人出售房屋、土地屬於房地合一新制課稅範圍應如何辦理申報?

1. 個人交易房地如屬新制課稅範圍，即使虧損也要在所有權移轉登記次日起算30日內申報，不併計綜合所得總額。

2. 除符合下列3種情形外，不論盈虧都要申報：

(1)符合農業發展條例第37條及第38條之1規定得申請不課徵土地增值稅的土地。

(2)被徵收或被徵收前先行協議價購的土地及其土地改良物。

(3)尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定的公共設施保留地。

Q5 個人房地合一申報常見錯誤有哪些?

1. 申報期限計算錯誤

2. 移轉登記日期及取得日期填寫錯誤

3. 水電瓦斯費、土地增值稅及房屋稅列為可減除的成本或費用等情況

Q6 什麼是房地合一自住房地租稅優惠?

1. 個人交易自住房屋、土地符合一定條件者，課稅所得(稅基)400萬元以內者免納所得稅，超過400萬元者，就超過部分按稅率10%課徵所得稅。

2. 適用條件為

(1)個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。

(2)交易前6年內，無出租、 供營業或執行業務使用。

(3)個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本項優惠規定。

Q7 個人出售符合新制課稅範圍之自住房屋、土地並重購，應如何適用重購退稅？

1. 無論是先買後賣，或是先賣後買，只要買屋及賣屋之時間(以完成移轉登記之日為準)差距在2年以內，　且符合所得稅法有關自住房屋、土地之規定，即可申請重購退稅。

2. 個人出售並重購自住房屋、土地者，得申請按重購價額占出售價額之比例，退還其依規定繳納之稅額。

3. 前項重購之自住房屋、土地，於重購後5年內改作其他用途或再行移轉時，則國稅局會追繳原扣抵或退還稅額。

Q8 賣房子和土地的所得，明年5月報稅時一同申報就好？

1. 舊制: 出售土地是免納所得稅的〈另行申報土地增值稅〉，房屋則是採核實認定，即按照出售時房屋評定現值去計算交易所得課稅，計稅方式是採併入綜合所得稅按5%到45%累進稅率課稅，即獲利部分和每年5月綜合所得稅一同申報。

2. 新制: 房屋和土地出售所得都要課稅，必須計算房屋、土地全部實際獲利，並減除已課徵土地增值稅的土地漲價總數額，針對餘額部分來課徵所得稅，其中的房屋和土地都必須依實價課稅。

Q9 出售個人房地，虧損就不用申報？

不論有無應納稅額，都應該自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向管轄的國稅局辦理申報。

Q10 交換來的房屋、土需要申報房地合一稅嗎?

民眾也常誤認「交換」無須申報，其實房屋或土地與他人交換，還是屬於房地交易，都應該要辦理申報。

Q11 已申報贈與稅，是否就不用申報房地合一稅？

贈與稅和房地合一稅兩者分屬不同稅目，課徵意義也不同，仍需在期限內完成申報。

Q12 房地合一稅是採自行申報制，或稽徵機關會另行通知嗎?

個人自105年1月1日起交易於105年1月1日以後取得之房屋、土地，無論產生交易所得或損失，均應檢具相關文件自行申報，否則將遭罰鍰處分。 

Q13 離婚應如何行不動產移轉較划算

1. 離婚前，最好先把不動產透過贈與進行移轉，否則未來出售時，恐得付出龐大房地合一稅。

2. 離婚前的夫妻贈與案件，只要繳契稅，土地增值稅可以主張不課徵，也沒贈與稅。

3. 如果走離婚後的判決移轉，因為移轉時已經沒有婚姻關係，除了要繳契稅，也要繳土地增值稅，另外取得判決移轉的所有權，如果再出售，還要課徵房地合一稅。

Q14 受贈或繼承來的房子,計算房屋交易所得時,成本該如何計價?

1. 所得計算方式與一般雷同,差別在取得成本不是按原始取得成本,也不是按照成本來計算。

2. 課稅所得=房屋、土地交易所得-依土地稅法規定計算的土地漲價總數額房屋、土地交易所得(或損失)=交易時成交價額

3. 繼承或受贈時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布的消費者物價指數調整後的價值-因取得、改良及移轉而支付的費用。

Q15 繼承來的房子,日後出售如何適用自用住宅租稅優惠?

1. 在新制下,個人交易的自住房地如果因繼承、受遺贈或配偶贈與而取得,於認定自住房地租稅優惠有關持有期間滿六年的條件時,該持有期間除個人持有期間外,還可以併計被繼承人、遺贈人及配偶的持有期間,而且持有人於該期間內也必須符合自住房地條件。

2. 特別注意,個人持有期間及所併計被繼承人、遺贈人或配偶的持有期間,該個人、被繼承人、遺贈人或持有人的配偶、未成年子女須已於該房屋辦竣戶籍登記並居住,且無出租、供營業或執行業務使用情形。

五、相關法規

所得稅法第 14-4 條

第四條之四規定之個人房屋、土地交易所得或損失之計算，其為出價取得者，以交易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額；其為繼承或受贈取得者，以交易時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者

物價指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，不得列為成本費用。

個人房屋、土地交易損失，得自交易日以後三年內之房屋、土地交易所得減除之。

個人依前二項規定計算之房屋、土地交易所得，減除當次交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計綜合所得總額，按下列規定稅率計算應納稅額：

一、中華民國境內居住之個人：

（一）持有房屋、土地之期間在一年以內者，稅率為百分之四十五。

（二）持有房屋、土地之期間超過一年，未逾二年者，稅率為百分之三十五。

（三）持有房屋、土地之期間超過二年，未逾十年者，稅率為百分之二十。

（四）持有房屋、土地之期間超過十年者，稅率為百分之十五。

（五）因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在二年以下之房屋、土地者，稅率為百分之二十。

（六）個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算二年內完成並銷售該房屋、土地者，稅率為百分之二十。

（七）符合第四條之五第一項第一款規定之自住房屋、土地，按本項規定計算之餘額超過四百萬元部分，稅率為百分之十。

二、非中華民國境內居住之個人：

（一）持有房屋、土地之期間在一年以內者，稅率為百分之四十五。

（二）持有房屋、土地之期間超過一年者，稅率為百分之三十五。

第四條之四第一項第一款、第四條之五第一項第一款及前項有關期間之規

定，於繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。

所得稅法第 14-5 條

個人有前條之交易所得或損失，不論有無應納稅額，應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日或第四條之四第二項所定房屋使用權交易日之次日起算三十日內自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向該管稽徵機關辦理申報；其有應納稅額者，應一併檢附繳納收據。

所得稅法第 14-6 條

個人未依前條規定申報或申報之成交價額較時價偏低而無正當理由者，稽徵機關得依時價或查得資料，核定其成交價額；個人未提示原始取得成本之證明文件者，稽徵機關得依查得資料核定其成本，無查得資料，得依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後，核定其成本；個人未提示因取得、改良及移轉而支付之費用者，稽徵機關得按成交價額百分之五計算其費用。

所得稅法第 14-7 條

個人未依第十四條之五規定期限辦理申報者，稽徵機關得依前條規定核定所得額及應納稅額，通知其依限繳納。稽徵機關接到個人依第十四條之五規定申報之申報書後之調查核定，準用第八十條第一項規定。

前項調查結果之核定通知書送達及查對更正，準用第八十一條規定。第二項調查核定個人有應退稅款者，準用第一百條第二項及第四項規定。個人依第十四條之四及前條規定列報減除之各項成本、費用或損失等超過規定之限制，致短繳自繳稅款，準用第一百條之二規定。

所得稅法第 14-8 條

個人出售自住房屋、土地依第十四條之五規定繳納之稅額，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，重購自住房屋、土地者，得於重購自住房屋、土地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算五年內，申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅額計算退還。

個人於先購買自住房屋、土地後，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，出售其他自住房屋、土地者，於依第十四條之五規定申報時，得按前項規定之比率計算扣抵稅額，在不超過應納稅額之限額內減除之。

前二項重購之自住房屋、土地，於重購後五年內改作其他用途或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額。

所得稅法第 24-5 條

營利事業當年度之房屋、土地交易所得額，減除依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額，計入營利事業所得額課稅，餘額為負數者，以零計算；其交易所得額為負者，得自營利事業所得額中減除，但不得減除土地漲價總數額。

前項房屋、土地交易所得額，指收入減除相關成本、費用或損失後之餘額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，不得列為成本費用。營利事業之總機構在中華民國境外，交易中華民國境內之房屋、土地，其交易所得額，按下列規定稅率分開計算應納稅額，其在中華民國境內有固定營業場所者，由固定營業場所合併報繳；其在中華民國境內無固定營業場所者，由營業代理人或其委託之代理人代為申報納稅：

一、持有房屋、土地之期間在一年以內者，稅率為百分之四十五。

二、持有房屋、土地之期間超過一年者，稅率為百分之三十五。

營利事業之總機構在中華民國境外，交易其直接或間接持有股份或資本總額過半數之中華民國境外公司之股權，該股權之價值百分之五十以上係由中華民國境內之房屋、土地所構成，其股權交易所得額，按前項規定之稅率及申報方式納稅。

參考資料來源：國稅局、全國法規資料庫

關鍵字：房地合一稅懶人包、房地合一稅申報、房地合一稅費用、買房稅費

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