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法拍屋貸款與一般買賣貸款的差別在哪?
有許多客戶以為法拍屋貸款與一般買賣房貸相同,也以為每間銀行都願意承做法拍屋貸款。但其實法拍屋貸款不是每間銀行都願意承做的,在前期代墊的部分更明顯。若要找一般銀行承做房貸的時間點,就落在法拍屋交屋後跑完所有的流程,方可找銀行承做一般房貸,銀行接受的機率相對變高。以下整理出法拍屋貸款與依般買賣貸款的差別,提供給各位粉絲參考。 以下圖表為喬唯法拍製作關鍵字:房屋貸款、代墊利息、法拍貸款、銀行利率、信用貸款 ※Photo by 喬唯法拍
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開立法拍屋的投標保證金
一想到本票會以為是不是去書局買的商業本票,還是公司做生意開的個人支票與公司支票?但都不是喔!!!要投標法拍屋的本票有一定的規定,假如開錯了就算得標也會被判廢標。市場上流通的商業本票大部分用來做為債務或擔保使用,假設開立的發票人無兌現債務,就可以拿本票去法院做裁定。個人與公司的支票是屬於即期的票或有時間的支票,開立給對方後,時間到了可以到銀行去兌現,但開立方銀行也要有這筆錢能夠讓你去兌現,否則就會出現所謂的跳票問題。那以上商業本票跟個人與公司支票去投標法拍屋是無法使用的,保證金應以經金融主管機關核准之金融業者為發票人之支票、匯票或本票。另請注意,個人票據,不得為保證金票據。法拍屋開立保證金的票是屬於銀行本票或本行支票,基本上是要銀行裡的戶頭有足夠的金額,請銀行開立保證金金額的票款,會酌收一筆手續費,開立出來後銀行就會扣除這筆款項,拿到這張本票的人即可兌現,視同現金票。那怎麼開立呢?戶頭有足夠款項,跟銀行櫃檯說要開立銀行本票,不能蓋禁止背書轉讓,抬頭人屬名 1.投標法拍屋所有權人名字 2.地方法院名字,開立的金額為保證金兩成。那為何不能蓋禁止背書轉讓?按票據法第30條第2項規定:「記名匯票發票人有禁止轉讓之記載者,不得轉讓」假如蓋禁止背書轉讓的票款,抬頭人署名所有權人,那投標後得標,法院是無法兌現的,因為票款不得轉讓只有抬頭人可以兌現,但假如抬頭人署名該地方法院的名字,開立禁止背書轉讓的票,得標後是可以使用的,因為抬頭人是法院。一般建議就到銀行去跟行員說要投標法拍屋不需要禁背,行員都會幫你開立好正確的本票,假設要署名法院就要確認好該法院正確的全名,漏開了一個字就無法得標,得標後就會被判廢標。 開立保證金流程: 1.銀行需有足夠的金額 2.抬頭人開立法拍屋投標人的名字 3.有抬頭的票款,絕對不能蓋禁背 正確的保證金本票,才不會好不容易得標卻被判廢標。關鍵字:投標保證金、投標入門、如何開法拍屋本票、保證金怎麼開※Photo by 法院樣本 ※Photo by Pixasquare on Unsplash
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法拍屋拍次介紹
法拍屋拍次總共有四個拍次,法院委任不動產估價師估價出來的價格,如債權人與債務人無異議,則為法拍屋第一拍的底價。分為四個拍次以及應買,法拍屋第一拍⇒法拍屋第二拍⇒法拍屋第三拍⇒法拍屋應買(應買公告)⇒法拍屋第四拍(特別減價拍賣)。拍賣每次減價約8折(視每個法院而定)、或者債權人直接指定底價。還有需注意第一拍到第四拍都是採密封式投標,現場投標價高者得,只有法拍屋應買(應買公告)只需要遞狀,底價就可以買到先搶先贏。   另外常會看到為何有超過四拍的物件呢?分為兩種解釋:
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法拍屋通訊投標
法拍屋近幾年出現新的投標方式[通訊投標],除了現場投標也可以用通訊投標的方式標購法拍屋。但不是所有物件都可以通訊投標,要到司法院法拍屋查詢系統確認,看法拍屋公告內是否有載明可通訊投標或限通訊投標。那如果要通訊投標要怎麼操作?1.準備保證金:跟現場投標方式一樣,兩成保證金,開本票。2.準備通訊投標書:可到法院購買投標書,然後到司法院上列印通訊投標書的標封,貼到信封上,信封內放好密封的投標書(本票要放進去),寄到法院規定通訊投標的地址或郵政信箱。3.雙掛號寄出:通訊投標書要在時間內寄到,通常是投標日的前14天左右,一定要在時間內到。法院開標前一小時,書記官跟法警、執行法官會到信箱取標,開標時會跟現場投標一起當眾開標。不論是否有得標,會通知投標人,聯絡後續相關事宜。關鍵字:通訊投標、投標書下載、強制執行不動產通訊投標書件標封、法院強制執行 ※Photo by Sung Jin Cho on Unsplash
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法拍屋拍賣流程
法拍屋的演變過程,債權人去聲請執行後,開始跑程序。若假設債務人隨時協商還款,還是有機會停止程序。整理好流程,能夠更清楚每個步驟執行的項目,對剛接觸法拍的人,馬上就能理解。圖解如下:關鍵字:法拍屋流程、法拍強制執行程序、法拍
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