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什麼是銀拍屋?銀拍屋怎麼買?
銀行透過法院申請強制執行拍賣債務人所抵押的不動產,如在拍賣的過程中無人購買或者承受,最後由銀行透過法拍程序承受該不動產,銀行承受後自行處分該不動產,此為銀拍屋。因債權銀行承受該不動產後產權就為銀行的,有部分銀行可能會針對屋況做修繕,若對物件有興趣,也可以與銀行聯繫進行看屋。最早國內比較知名的是由花旗銀行將承受的不動產,公開拍賣透過口頭喊價的方式,拍賣所承受的不動產。此方式可以快速的去化銀行承受的不動產,以及降低銷售的成本與時間,因有開放看屋,所以拍定的價格也較能貼近市場的價格,讓銀行的損失降到最低。銀拍屋的優點:可以看屋,且無點交問題,銀行承受後會排除遭占用的情況因此也無點交程序的問題,另也不需擔心額外積欠的費用與成本,例如水、電、瓦斯等等與未知的成本,銀拍屋物件跟透過跟仲介買賣的中古屋沒兩樣,差異在銀行透過法院承受該不動產後,再自行出售該不動產,相對較安全與有保障,但價格方面可能較貼近市場成交行情。透過銀行購買的銀拍屋較不用擔心貸款的問題,大部分銀行本身也會提供,且付款時間與方式也能與銀行協商溝通,相對於法拍屋七天內需繳清尾款,銀拍屋無此問題。銀拍屋投標的保證金依每間銀行規定,但通常都只會收取幾萬元,依照銀行規定開立本票,投標時確認身分後就可以領取號碼牌,對於喜歡的物件即可公開喊價投標,跟法拍屋投標門檻比較相對較簡單。最重要的銀拍屋,銀行針對出售的物件有瑕疵擔保的責任,法拍屋則無物之瑕疵擔保的責任。銀拍屋的缺點:通常會淪為銀拍屋,可能因為在法拍屋市場無人投標購買,債權銀行才會承受下來自行處理,無人購買多次流標也有可能是因為屋況不好、條件較差、或其他因素導致無人願意購買,另一種情況法拍屋拍賣底價與市場成交價差不多時或較貴也有可能導致多次流標,無人想購買,所以想購買銀拍屋可能要評估清楚利潤空間與該物件本身因素。此外銀拍屋物件選擇種類非常的少,無法像法拍屋有多樣性的選擇。拍賣地點:銀行自行拍賣或者委託拍賣公司拍賣方式:通常透過現場公開競標拍賣資訊:可到各家銀行網站查詢相關資訊投標保證金與底價:依照每間銀行的規定能否貸款:拍賣的銀行大部分都會提供貸款的服務 是否能看屋:可看屋※Photo by Chris Barbalis on Unsplash
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市場上常見幾種拍賣方式,台灣法拍屋拍賣類型屬於哪一種?│喬唯法拍
國內外大致拍賣的類型大概歸類為兩類型:一、公開拍賣的類型二、密封式(秘密)的拍賣類型 以上類型又細分為不同的拍賣方式:一、公開拍賣類型:1.    荷蘭式拍賣源自於荷蘭拍賣花卉的方式,拍賣方通常會訂好拍賣的底價,大家聚集在一個場所裡,公開的喊價,但特別的是從底價向下減價喊價,也稱為減價拍賣,由高到低到有人願意購買就成交了。常見此種拍賣如花卉、漁貨、蔬果。 2.   英國式拍賣最常使用的拍賣方式,也是在公開場所拍賣,拍賣方訂好了底價公開喊價,跟荷蘭式拍賣最大不同是加價,從底價開始由低到高可重複價,價高者得為拍定者。英國式拍賣是最古老最普遍的拍賣方式,常見的如蘇富比拍賣、夜市。 二、密封式(秘密)的拍賣類型1.密封式投標第一價位拍賣方會公告投標底價,投標者在規定投標時間內,將投標價格寫至標單裡但不能低於底價投入標箱內。投標時間截止時,拍賣方會準時開標,確認投標裡最高的出價者則為拍定人。法拍屋的拍賣方式就是採取這種,開標前投標者是無法知道其他投標人的價格。 2.密封式投標第二價位與第一價位不同的地方是,通常為出價最高為得標者,但第二價位的拍賣方式是第一出價最高為得標者,但支付的價格是所有投標價格第二高價。也稱維克里拍賣(Vickrey auction),此種拍賣的方式,投標人比較能以自己心目中的價格出價。 ※Photo by Arnaud Jaegers on Unsplash  
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法拍屋常見陷阱之公同共有│喬唯法拍
喬唯法拍屋常提醒大家,標購法拍屋時一定要清楚確認謄本與法院公告,法拍屋陷阱非常多,如沒確認清楚投標後就變冤大頭了!!法拍屋常見的陷阱之一公同共有,為什麼是陷阱呢?以下是法院公告筆錄在權力範圍中標示出公同共有一分之一為何有公同共有?相關法條如下:(民法)第 827 條依法律規定、習慣或法律行為,成一公同關係之數人,基於其公同關係,而共有一物者,為公同共有人。前項依法律行為成立之公同關係,以有法律規定或習慣者為限。各公同共有人之權利,及於公同共有物之全部。第 828 條公同共有人之權利義務,依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之。公同共有物之處分及其他之權利行使,除法律另有規定外,應得公同共有人全體之同意。如果看到筆錄登載公同共有的物件需特別小心,因為你有可能拍到的法拍屋權力範圍只有一部分?所謂的公同共有就是大家共同擁有不動產,在法拍屋只拍賣債務人法定應繼分的權利,因為筆錄上面寫的是公同共有一分之一,許多人會以為是持份全的物件而標購,也會有人常與分別共有而搞混,標購公同共有如沒確認清楚投標後會損失慘重。分別共有:兩個人以上在建物與土地"分別持有共有部分",各持份人在應有的部分可以自行處份買賣或者收益等各種權利。(權利分割,例如兩個人持有,權利就是1/2)公同共有:多數人因為"公同關係共有不動產的所有權",共有人是無法區別自己應有權利的部分。(並未分割也未劃定持份比重,例如10個人繼承,權利都是1/1)另外取得公同共有還會產生幾個問題:1.繼承表2.被繼承人這個不動產是否有另遺囑分配,這是無法得知的3.或者繼承人之間有沒有其他協議4.或者債務人是否會發生扣還的問題重點筆記:1.可以透過謄本確認所有權人有幾個在核對是否跟法院拍賣債務人一樣,如果所有權人有10個但拍賣公告只有1人,那只拍賣這一個人的部分1/10,也許更少因為還跟繼承分配有關係。2.可以透過謄本確認所有權人有幾個在核對是否跟法院拍賣債務人一樣,如果所有權人有10個另法院公告也有10個人,那是不是買到後就是權利就是1/10?是否就用1/10去購買當作持份物件處理?但拍賣的時候並無法確認持份的部分,每個人是1/1權利,但如果繼承表或者遺囑有不同的分配可能買到的比您想像中1/10還少。所以看到法院筆錄公告載明公同共有1/1一定要小心啊~~~※Photo by Debby Hudson on Unsplash & 司法院
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法拍屋不點交意思與原因?不點交該如何處理?│喬唯法拍
按照強制執行法裡拍賣不動產規定,拍定人取得法院權利移轉證書時已經取得該不動產的所有權,需在30天內完成所有權登記。拍定人在取得[所有權]並不代表取得[使用權],這個部分需多人常搞混。因此只要法院會在公告筆錄內記載使用情形,如點交之物件,法院依拍定人聲請遞交點交狀會排定時間,點交使用權交付給拍定人。如不點交之物件,取得所有權後,就只能自行處理後續。通常判為不點交原因有哪些?1.   民法第425條買賣不破租賃(正常租約)2.   無權佔用(親戚使用、第三人使用…等等)3.   無償借用(親戚使用、第三人使用…等等)4.   使用狀況不明(書記官到現場無法判斷是誰在使用)5.   建物共有,拍持份部分(只拍持份幾分之幾的部分)6.   地上物拍賣(只拍房子,但土地不在拍賣範圍內)7.   土地共有拍賣8.   有權佔用9.   應有的部分不點交(公設、停車位)會不會有可能有假租約?如何判別?假租約常見的有以下幾種:1.   租金一次就付清2.   租期的時間很長或者是不定期的租約3.   以債務抵租金4.   租金低於行情許多,租期也很長通常如果筆錄記載的內容要詳細了解,針對筆錄確認不點交原因何在,如果有以上幾種情形假租約的機率很高。如何處理不點交?1.   法律訴訟2.   協商3.   訴訟+協商不點交會產生那些成本?1.   律師費用2.   裁判費+強制執行費3.   搬遷費4.   如有找代標公司(服務費)5.   可能無法拿到租金買不點交的優點與缺點?優點:1.   利潤高2.   競標人數少缺點:1.   無法貸款2.   取得時間長3.   比點交物件多出訴訟成本與搬遷費不點交的法拍屋為什麼大家不太敢買?因為不確定因素太多,且可能短時間內無法馬上使用,另外需準備的資金較多,所以不點交物件通常都是資深投資客去購買的機率較高,但如果您也能清楚了解風險之處就能從中獲利。 ※Photo by Alejandro Morgado on Unsplash
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法拍屋公告哪裡看?
法拍屋公告內有詳細筆錄、拍次、價格,但要從哪裡看原始公告呢?首先直接點選➾ 司法院網站的連結第一個步驟:進入司法院首頁→點選查詢服務→司法院公告查詢→法拍公告第二個步驟:選擇拍賣的地方法院(每個地方法院拍賣的區域不同)第三個步驟:選擇房屋(法拍屋)或土地(純土地)選擇→一般程序(一拍、二拍、三拍、四拍)或者應買公告(三個月應買)→查詢第四個步驟:點選區域→點交與否→確定以上就是司法院公告查詢的步驟※Photo by 司法院公告※Photo by Medienstürmer on Unsplash
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法拍屋公告哪裡看?
法拍屋公告內有詳細筆錄、拍次、價格,但要從哪裡看原始公告呢?首先直接點選➾ 司法院網站的連結第一個步驟:進入司...
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