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法拍屋拍定人就物之瑕疵無擔保請求權?│喬唯法拍

如果在一般買賣市場中買到了凶宅、海砂屋、輻射屋屬於重大瑕疵的問題，賣方屋主都是得負責的。根據強制執行法第69條規定[拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權]，針對這條條文拍定人若買到有瑕疵的物件是無法對法院求償的，強制執行法第69條及第 113條分別定有明文，該法第69條規範理由係因應買人於拍賣前，得閱覽拍賣公告知悉受執行標的物所在處，並預為查詢明確，已有機會發現拍賣物之瑕疵。第 77 條(查封時，書記官應作成查封筆錄，載明下列事項)： 一、為查封原因之權利。 二、不動產之所在地、種類、實際狀況、使用情形、現場調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項。 三、債權人及債務人。 四、查封方法及其實施之年、月、日、時。 五、查封之不動產有保管人者，其保管人。查封人員及保管人應於前項筆錄簽名，如有依第四十八條第二項規定之人員到場者，亦應簽名。 ▪強制執行法

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法拍屋最常被判為不點交物件之買賣不破租賃│喬唯法拍

法拍屋不點交最常發生的原因都來自於買賣不破租賃，那買賣不破租賃是什麼?所謂的買賣不破租賃，在《民法》第425條第1項：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。白話來說買賣不破租賃的意思是當所有權移轉時不會影響到租賃權，假設有出租，房客也有居住，當房東把房子賣掉時，不會影響到房客權益。所以房東把所有權移轉後，自然而然房客的租約也會移轉給下一個房東，假如房子被法拍了，新的所有權人(屋主)也必須繼續承接租約關係。法拍屋若遇到有租約問題，大部分書記官會因為買賣不破租賃，而判為不點交的機率很高。  ※Photo by Jaye Haych on Unsplash

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法拍屋貸款及法拍屋代墊有哪些銀行可以申請│喬唯法拍

通常在法拍屋裡面遺留的動產真的無奇不有，若碰到了該如何處理?法拍屋取得後需7天內繳清尾款，之後法院會給予權利移轉證明才能去繳納稅費取得權狀。前面流程約1個月才能拿到所有權狀，故銀行先代墊給您，這過程都算是無擔保放款亦信用貸款，取得權狀後才會轉成一般房貸。一般買賣有權狀做設定抵押及能夠入內拍照，相較於法拍程序不一樣，銀行在承做法拍屋貸款時風險會較高，代墊利率自然也比較高，針對在貸款人信用上面更要求。如果是不點交、持份、純建物無土地、凶宅、地下室、宮廟、土地持分短少、海沙輻射屋..等等基本上銀行是不貸款的，某部分銀行對於山區、太偏遠、也可能不貸款，所以建議在標法拍屋前先確認好銀行是否願意貸款。目前並非所有銀行都有在做法拍屋貸款，願意貸款的銀行有聯邦銀行、板信商業銀行、華南銀行、第一銀行、新光銀行、合作金庫、彰化銀行以上這些銀行都願意承辦法拍屋貸款，建議如果有看到法拍屋標的，可以提前多了解與詢問，確認後續貸款是沒問題的，在去標售法拍屋是較安全的做法，針對個人條件與法拍屋條件每間銀行認列標準不一，貸款成數與估價標準也不同，利率及手續費也不同，可以先確認找尋符合本身條件的，就能安心購買法拍屋。 ※Photo by Cory Woodward on Unsplash

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法拍屋點交流程?是如何點交的呢?│喬唯法拍

購買者在標到法拍屋後，便可以向法院遞交民事點交狀，法院將會排定點交的日期, 相關流程如下所視：第一次遞狀：法院會發自動履行命令給債務人或現住戶，並要求現住人限期15天內自動搬遷。第二次遞狀：法院會排定日期，稱為履勘。註: 履勘；將由書記官與執達員到現場，將確認房屋是否有人居住?現住戶是否有搬遷意願?協商搬遷的時間?如無法達成共識,則會訂定第一次的點交時間。另若法拍屋內無人，則會依據現場狀況判斷，是否有動產?動產是否要拍賣…等等。第一次點交：將確認現住戶是否還在住在現址?是否有意願搬遷?並協調搬遷時間，如現場沒有人可以安排點交，將安排下次強制執行時間。第二次點交(強制執行)：拍定人需備安排好搬家工人、鎖匠等，如果現住戶還是不願意搬遷，將當場換鎖以及搬運現住戶所有物品，移置到適合地方，另通知現住戶限期取回。 若在第二次點交後，現住戶仍不肯離去，最後法院將以強制方式驅離現場。以上點交流時程正常為1~6個月，若為特殊案例亦可能拖延數月到數年期間。 ※Photo by Tingey Injury Law Firm on Unsplash

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買法拍屋一定要知道這些事?│喬唯法拍│

1.法拍屋正確地址(經常發生的情況是法拍屋的門牌與坐落位置不同，尤其需特別留意大樓正向或背面容易造成混淆)2.法拍屋環境現況(現場目前是有人有居住? 現住戶與債權人之關係為何? 物件是否包含有車位等資訊, 皆需要一一於現場調察及確認)3.產權歸屬(法拍屋之種類包括有持份物件、無土地、無建物、或持份完整等不同形式，許多投標人未確認產權狀況, 僅看到底價較低便心動急欲投標，經過專業人員確認後才發現看到此標的是無土地的法拍。類似狀況時常會發生, 可能造成投標人以較高價格取得物件，如果沒有專業人員協助您，產權的部份便應再三確認清楚)4.法院的公告筆錄(筆錄中將顯示此物件是否需要點交、有何限制、以及投標資格等，公告與筆錄都將詳實記載。因每個法院投標方式不盡相同, 於投標前都應特別注意筆錄內容，例如基隆地方法院會要求投標者於標單上應將身分證影本一同附上，如未附上身份證明文件將視同廢標。類似的細節,應於投標前多注意才不會做白工)5.房屋積欠費用(管理費、水費、電費、瓦斯費等項目，皆應於投標前先行了解,才能提前確認成本,不會於得標後才發現未估算到的費用愈來愈多)6.保證金與後續貸款(投標時應準備的保證金, 及得標後應貸款金額都要確認清楚，貨款的成數、利率、利息都應事前掌握，方可避免得標後出現問題)7. 法拍屋附近的行情(可以利用內政部不動產交易時價查詢服務系統查詢附近物件最新成交的金額，或者詢問當地仲介公司估算可能的行情價格)8.投標日需準備的文件是否齊全(投標單填寫是否正確、保證金是否開立正確、身分證、印章是否備齊,皆應事前準備及詳實檢查) 於投標前依照著如上步驟一一確認，買法拍屋則可以放心又安全。或有任何問題,皆可以找喬唯法拍屋服務窗口進行溝通的詢問。 ※Photo by Dose Media on Unsplash

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法拍屋拍定人就物之瑕疵無擔保請求權?│喬唯法拍

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