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法拍代標的費用如何計算?│喬唯法拍

代標服務費其實跟一般仲介買賣的6%是一樣的，差異在法拍屋因法院執行拍賣，所以等於無賣方，只有純買方。代標服務費就是由買方給付，可能會有疑問?我跟仲介買房子可能只要給付1~2%的服務費，但買法拍屋卻要支付6%會不會太高了?其實無論跟仲介買房子或者買法拍屋，羊毛出在羊身上，跟仲介買房子大部分服務費其實也是買方出，只是買方不知道而已。 譬如說：屋主實拿1000萬，就會跟仲介說服務費另加上去，假如成交就是1000萬就無服務費，這時候仲介遇到客戶時就會把服務費加上去1050萬(5%)，對買方說屋主要底價就是1050萬...以上這種方式其實服務費就是買方支付的，最後成交價就是包含了服務費+買方須給的仲介費。另客戶常常問說服務費6%是否有談的機會?當然還是有，有時還是會看物件的難易度，若案件比較單純，服務費有時可以跟代標爭取談談看，都是有機會的。 為何有些代標或代書報的服務1%~2%落差這麼多?以過往的經驗，曾經有一個(A)客戶希望用低廉的服務費1%委託我們，最後因無法達成共識，(A)客戶找尋了某代書只要1%，最後也得標了。過了N年接到了(B)客戶的來電說是(A)介紹的，引發我們的好奇心，(B)客戶談到(A)客戶委託代書後面發生的狀況，法拍屋標到後(A)客戶因銀行貸款出問題還跟地下錢莊借錢只為了繳交尾款，前面貸款未先確認好，後來交屋時因現住戶是占有使用不太好處理，代書談了幾次反而還跟現住戶吵架，導致交屋期一直延期，最後代書處理到一半就人不見了，怎麼聯繫都聯繫不上，(A)客戶只能自己處理，交屋到手上拖了一年多，百萬裝潢都被破壞了，當時代書處理過程不當引發現住戶不滿。 客戶當時為了省服務費找了廉價的代標，最後付出的時間與金錢比當時委託我們的服務費還高，換算回來反而很不划算，耗時又費力，並無比較省錢反而多出了更多成本。 喬唯提供一個安全、合法有機制的投標環境，讓您取得法拍屋，省錢又安全。 ※Photo by Green Chameleon on Unsplash

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什麼是海蟑螂?│喬唯法拍

常常客戶會詢問，買法拍屋是不是會遇到海蟑螂?法拍屋市場對海蟑螂的定義不太一樣，但大家通稱的意思是在法拍屋拍定以後，去鑽法律漏洞賴著強占房屋的人。一般人認知的海蟑螂都以為是黑道派來的，對法拍屋覺得很負面，但用簡單的方式解釋其實是藉由私占或強占求的自身利益的人，也包含前屋主、租客、債權人...等等都是有可能的。還有一種是沒經過屋主同意就占用，跟法拍屋拍定人索取搬遷費。 那其實海蟑螂是有方式可以處理的，若有租賃的關係，可以確認租賃的合法性，可以走法律或者協商，但有不肖業者會假借海蟑螂名義跟客戶索取高額的搬遷費，海蟑螂通常占住都是為了勒索要錢，如要不到就會賴著不走或搞破壞，在標購法拍屋之前，可以先看法院筆錄，目前居住現況以及可到標的現場打聽看看，如果有些占用或者黑道都是能事先了解的。 海蟑螂可能涉及法律相關條文可參考：刑法 第 346 條意圖為自己或第三人不法之所有，以恐嚇使人將本人或第三人之物交付者，處六月以上五年以下有期徒刑，得併科三萬元以下罰金。以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。前二項之未遂犯罰之。(恐嚇)刑法 第 354 條毀棄、損壞前二條以外之他人之物或致令不堪用，足以生損害於公眾或他人者，處二年以下有期徒刑、拘役或一萬五千元以下罰金。(毀損)民法第 767 條所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用之。  ※Photo by James Sutton on Unsplash

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法拍屋裡面如果有佛像、牌位、神明桌、動物、或者行動不方便的人該怎麼處理?│喬唯法拍

 一般較容易遇見的是神明桌還有供奉著佛像跟祖先牌位，依強制執行法並無特別規定要如何處置，就會依動產拍賣的程序來處理。若碰到這些特殊的動產照台灣的習俗忌諱基本上動產拍賣應無人會購買，就得由拍定人買下來自行處理才會比較快結束，否則得幫債務人保管到拍出去為止，碰到這樣的情況我們會幫客戶聯繫法師處理及確認是否有合適的寺廟可供奉，通常交由法師處理會較適當，費用約幾千到上萬不等，如果找不到寺廟，例如佛像與神桌退神後可以看是否有佛具店願協助處理，但祖先牌位就得幫它找尋可安置的地方。若法拍屋內有動物或老人及身心殘障者該如何處理?就須與法院確認是否有適當的機關可以收容的場所，例如醫院、療養院、養老院、動物醫院，確認無誤就可移至這些場所，假如有產生費用通常是由拍定人代墊(搬遷費的產生)，之後可向債務人請求返還，申請參與分配款項。正常動產遺留物會通知債務人限期來領取，如果債務人未領取則會拍賣遺留物品，拍賣完的價金則提存至法院。前陣子還有個法拍屋內有遺留骨灰罈?目前在實務上本公司還未碰過，若有相同經驗歡迎與我們分享該如何處置。 ※Photo by Mattia Faloretti on Unsplash

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法拍代標的費用如何計算?│喬唯法拍

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