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法拍屋拍賣原因為分割共有物(變價拍賣)?│喬唯法拍
一、什麼是分割共有物『分割共有物』是指將共有物從共有狀態,通過協議或判決分割的方式,轉化為各共有人單獨所有。 二、分割共有物的原則1.分割後若土地需要有聯外道路則聯外道路應以共有方式為主。使土地分割結果不發生袋地;2.分割若不同區域土地價格不符,其差額應以金錢找補。3.土地分割應尊重使用現況,遵循分管協議,避免現址拆屋還地。4.尊重「多數」(人數及持分多寡)共有人之意。5.以盡量不找補為原則。三、分割共有物的效力1.各共有人無法協議分割,或無法被履行時,方可申請由法院裁判分割。2.各共有人訂有不方分割之期限者,無法申請裁判分割。3.每宗耕地分割後,其各人最好耕地面積不得小於0.25公傾。(農發16條)à但可以裁判分割,於全數耕地拍賣變現後再分配,或由一人取得耕地,其他人取得現金。4.公同共有物於公同關係存續中,不得請求分割其公同共有物。四、分割共有物的時機及常見問題1.「繼承人有數人時,在分割遺產前,各繼承人對於遺產全部為公同共有」(民法1151條)。分割遺產必須全體繼承人達成協議,遺產分割的目的在於消滅繼承人之間的公同關係,將「公同共有」變為「分別共有」;而分割共有物則是將「分別共有」變成「單獨所有」2.「變賣共有物時,除買受人為共有人外,共有人有依相同條件優先承買之權,有二人以上願優先承買者,以抽籤定之」(民法824-7)。故共有人依法有優先購買權。3.各共有人均可提起分割共有物之訴訟 (民法第823條、第824條、第830條第2項、第1164條、第1165條第2項)。共有的土地,無論是基於繼承來的公同共有或其他原因所生的分別共有,或該土地的使用目的不能分割,或有約定不分割期限情形下,共有人皆可隨時主張分割。若部分共有人反對分割,又無法協議分割方式完成分配時,主張分割的共有人,應將其餘共有人全體列為被告,向法院來請求裁判分割,但法院判決可依其認為妥適的方式進行分割。 五、法拍屋中的共有物1.如果法院公告中拍賣的是不動產的房屋與土地的所有權的持分,一旦投資人得標,買到的是房屋和土地所有權應有部分權利,而不是房屋與土地或其中的某一特定部分。2.標到所有權持分的投資人,要與其他有所有權持分的人,共同享有房屋與土地所有權。「數人按其應有部分,對於一物有所有權者,為共有人。」(民法817條),分成「公同共有」與「分別共有」兩種,公同共有指的是數人基於公同關係共有一個物的所有權,各人間沒有應有部分的存在。如果共有物內部有應有部分,可以顯示共有人對於同一所有權相互之間各有行使權利的分量,這便是分別共有。3.補充說明分別共有的共有人應有部分權利,存在於共有物的每一部分。4.「各共有人,除契約另有約定外,按其應有部分,對於共有物之全部,有使用收益之權。」(民法818) 投標人取得共有物持分的權利,共有物其他部份權利由其他共有人使用,若雙方沒有取得協議,或訂有可以使用的契約,便違反上述法條的規定。 5.只有一半權利的共有人既然不能獨占共有物來使用,為了解決彼此困境,共有人可以攜手共同將共有物出租,租金收入按共有權的比率來分配。這也符合民法818條所定,按應有部分,對共有物全部享有「收益」的精神。6.若共有人遲無法達到共識,只能請求分割共有物,方可成為單獨的所有權。 7.共有物的分割,依民法第823條規定,除法令另有規定,或訂有不分割的契約以外,「各共有人,得隨時請求分割共有物。」共有物的分割方法依第824條第1項的規定,原則上是由共有人間的協議來決定,如果無法達成協議,可以向法院提起分割共有物的訴訟,請求法院用裁判的方式來分割。法院除了有特殊的情形以外,通常使用的分割方法有二種:一是以原物分配於各共有人。二是以原物分配顯有困難時,得變賣共有物,以價金分配於各共有人。六、辨理分割共有物1.任一共有人得申請分割共有物。(民法823條)2.辨理調處共有物分割會議時,若本人無法親自到場,得委託代理人。3.共有物分割應先申請標示變更登記,再申辦所有權分割登記。4.應準備資料(1) 土地登記申請書(2) 共有物分割契約書正、副本(3) 印鑑證明(4) 土地、建物所有權狀(5) 各項繳稅收據及證明(6) 申請人身分證明:戶籍謄本或身分證影本或戶口名簿影本; 法人登記證明文件暨代表人資格證明或公司成立(變更)登記表正本、影本或抄錄本及其影本; 護照(7) 他項權利人同意書及印鑑證明(8) 委託書七、相關法規民法第817條數人按其應有部分,對於一物有所有權者,為共有人。各共有人之應有部分不明者,推定其為均等。 民法第818條各共有人,除契約另有約定外,按其應有部分,對於共有物之全部,有使用收益之權。 民法第823條(共有物之分割與限制)「各共有人,除法令另有規定外,得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者,不在此限。前項約定不分割之期限,不得逾五年;逾五年者,縮短為五年。但共有之不動產,其契約訂有管理之約定時,約定不分割之期限,不得逾三十年;逾三十年者,縮短為三十年。前項情形,如有重大事由,共有人仍得隨時請求分割。」 第824條(共有物分割之方法)「共有物之分割,依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定,或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者,法院得因任何共有人之請求,命為下列之分配:一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者,得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時,得變賣共有物,以價金分配於各共有人;或以原物之一部分分配於各共有人,他部分變賣,以價金分配於各共有人。以原物為分配時,如共有人中有未受分配,或不能按其應有部分受分配者,得以金錢補償之。以原物為分配時,因共有人之利益或其他必要情形,得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產,除法令另有規定外,共有人得請求合併分割。共有人部分相同之相鄰數不動產,各該不動產均具應有部分之共有人,經各不動產應有部分過半數共有人之同意,得適用前項規定,請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者,仍分別分割之。變賣共有物時,除買受人為共有人外,共有人有依相同條件優先承買之權,有二人以上願優先承買者,以抽籤定之。」 民法第824-1條共有人自共有物分割之效力發生時起,取得分得部分之所有權。 應有部分有抵押權或質權者,其權利不因共有物之分割而受影響。但有下 列情形之一者,其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分: 一、權利人同意分割。 二、權利人已參加共有物分割訴訟。 三、權利人經共有人告知訴訟而未參加。 前項但書情形,於以價金分配或以金錢補償者,準用第八百八十一條第一項、第二項或第八百九十九條第一項規定。 前條第三項之情形,如為不動產分割者,應受補償之共有人,就其補償金額,對於補償義務人所分得之不動產,有抵押權。 前項抵押權應於辦理共有物分割登記時,一併登記,其次序優先於第二項但書之抵押權。 民法第828條公同共有人之權利義務,依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之。 第八百二十條、第八百二十一條及第八百二十六條之一規定,於公同共有準用之。 公同共有物之處分及其他之權利行使,除法律另有規定外,應得公同共有人全體之同意。 民法第829條公同關係存續中,各公同共有人,不得請求分割其公同共有物。 民法第830條公同共有之關係,自公同關係終止,或因公同共有物之讓與而消滅。 公同共有物之分割,除法律另有規定外,準用關於共有物分割之規定。 民法第1164條(遺產分割之自由及其限制)「繼承人得隨時請求分割遺產,但法律另有規定或契約另有訂定者,不在此限。」 民法第1165條第2項(遺產分割之方法)「遺囑禁止遺產之分割者,其禁止之時效以十年為限。」 農業發展條例第16條每宗耕地分割後每人所有面積未達○.二五公頃者,不得分割。但有下列情形之一者,不在此限: 一、因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者,得為分割合併;同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地,土地宗數未增加者,得為分割合併。 二、部分依法變更為非耕地使用者,其依法變更部分及共有分管之未變更部分,得為分割。 三、本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後所繼承之耕地,得分割為單獨所有。 四、本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前之共有耕地,得分割為單獨所有。 五、耕地三七五租約,租佃雙方協議以分割方式終止租約者,得分割為租佃雙方單獨所有。 六、非農地重劃地區,變更為農水路使用者。七、其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要,經中央目的事業主管機關專案核准者,得為分割。 前項第三款及第四款所定共有耕地,辦理分割為單獨所有者,應先取得共有人之協議或法院確定判決,其分割後之宗數,不得超過共有人人數。  ※Photo by Scott Webb on Unsplash
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遺留在法拍屋裡面的動產如何處理?│喬唯法拍
之前有介紹過法拍屋的動產拍賣,有許多人還是有疑問,動產實際處理的流程?假設屋內真的有動產時,法院的程序會是如何進行?首先須先了解,動產的權利是屬於誰的?幾種可能性分析:1.債務人(屋主) 2.前租客 3.第三人4.債權人履勘時至法拍屋現場,若屋主願意已表示願將動產拋棄之意思,則可以視同廢棄物丟棄或履勘時至法拍屋現場,發現屋內並無人,遺留動產許多,書記官則會要求如筆錄所寫,拍定人須保管進行動產拍賣。 動產拍賣程序如下:法拍屋現場動產拍照、貼編號貼紙、寫清冊造冊陳報法院 領回(限期通知債務人或第三人領回(15天)-有人領回則動產保管結束-無人領回進入拍賣程序 鑑價無人領回時,法院會委外請估價師針對動產鑑價。假如有珠寶、花瓶、古董則更麻煩,會須請專業鑑價。 詢價估價師鑑價完會出一份動產報告書發文給法院,債權人、債務人、拍定人,是否針對鑑價有任何問題。 拍賣如無人表示意見,法院會訂日期拍賣。拍賣程序適用強制執行法動產拍賣規定,減價至賣出為止。 拍定如動產順利拍出時,拍賣價金則會提存至法院。 拍定人保管遺留物時,存放地點如下:1.就地保管2.倉庫儲存(需法院轄區,及書記官同意) 何謂動產>屬於可以拆卸移動的動產。例如:冷氣機、熱水器、沙發、椅子....等等。  ※Photo by Joel Wyncott on Unsplash
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購買法拍屋的優缺點? │喬唯法拍
法拍屋優點:價格便宜法拍屋如果以每個拍次流標,重新拍賣時,通常會降價20%,各地方法院不同。如一直流標每拍次都會再降價20%,流標到最後幾乎是市場的一半價格。產權清楚法院拍賣法拍屋時,會先查封不動產,通知地政機關辦理,未經法院撤銷查封,不動產無法處份。拍定人購買法拍屋後,法院會給予權利移轉證明即可辦理過戶,不會有產權不清的狀況。(通常有些人在私底下要與債務人買賣法拍屋,不透過法院,如發生事情,法院還是以拍定人為主喔。)投報率高如果有認真做功課法拍屋還是有許多物美價廉的物件,利潤非常高,許多人藉由法拍屋獲利。 法拍屋缺點:無法了解屋況法拍屋透過法院拍賣,債權人透過法院公權力,強制執行拍賣。在拍賣確定前,屋主還擁有所有權,基本上屋主都很反抗被拍賣,法院也不會帶你去看屋況。貸款不易、繳款時間短法拍屋不是每個銀行願意承作,如不點交更困難,銀行估價保守。另七日內要繳交尾款,時間短,調度不易。取得使用權時間無法確定法拍屋過戶完畢後,法院會安排履勘、點交,每一次流程約1個月起跳,如又碰到現住戶有狀況以及經驗不足的話,可能一年半載跑不掉。法拍屋隱藏風險高在購買法拍屋裡面有許多細節,如一不注意到,可能無法過戶或者取得所有權、使用權...等等。另外還有隱藏的成本,一不小心可能要再付出更多成本。 ※Photo by Gustavo Zambelli on Unsplash
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什麼是預告登記?│喬唯法拍
預告登記一、什麼是預告登記預告登記是保全對他人土地權利的請求權,由請求權人檢附登記名義人之同意書及印鑑證明,向該管登記機關所為行為。目的為限制登記名義人處分其土地權利之登記,以阻止登記名義人對於該土地為有妨害其請求權之處分。請求權人:若甲在乙的土地上申請預告登記,限制乙轉讓或處份,則甲便是請求權人。登記名義人:土地所有權人,依本案例就是乙。 二、預告登記的效力1.預告登記在未塗銷前,登記名義人就其土地所為之處分,對於所登記之請求權有妨礙者無效。2.預告登記,對於因徵收、法院判決或強制執行而為之新登記,無排除之效力。3.如果房屋所有權人在外面欠了很多錢,需被申請強制執行,即便預先設定了預告登記,此房屋仍有遭受法拍之可能。 三、預告登記使用的時機1.父母先將房屋過戶給小孩,而擔心未來小孩受騙將房屋處份或設定扺押。在設定預告登記後,若沒有父母的同意,孩子沒有辨法對房屋做任何處份,如是可以確保房屋的產權。 2.債權人將債務人的房屋設定預告登記後,可以用來限制債務人將房子處份或再以此房屋向他人抵押借款,避免原來的債權受到了影響。可以加強對債權人的保障,防止債務人脫產(即使債務人脫產,如有設定抵押權時債權人仍可執行抵押權)。實務上常見辦理民間二胎時,貸款公司會將該不動產辦理預告登記,避免債務人脫產。3.不動產買賣時,約定產權過戶是在較久的時間點,為了對買方較有保障,可以用預告登記的方式將該買賣的債權行為類似物權化,保障未來過戶之權益;或者為了雙重保障產權,可附加預告登記於不動產上。4.配偶有外遇對象準備爭產時,先預告登記給子女保障其權益。5.與他人一起投資時,將投資標的之不動產登記在合資的公司名下,為保障實質出資者的權益,用辦理預告登記的方式辨理。6.合宜住宅有5到10年不得移轉的限制,實務上的作法就是合宜住宅的所有權人要設定預告登記給政府7.多人共同持有房屋,常出現於夫妻合資買房、家人朋友集資購屋,或子孫共同繼承房產等情況,最常發生的爭議通常是處分房屋時,若有人不同意出售,便易起糾紛。依據《土地法》第34-1條規定,只要所有權人數以及持分都過半數,或是所有權持分總合超過2/3的人同意,就不用計算人數。但實務上常見持有人出售共有房產未告知其他人,造成後續許多糾紛,因此若共有人擔心其他持有人擅自賣房,可先辦理預告登記,限制所有權移轉。 四、辨理預告登記(一)預告登記向該地區各地政事務所辨理登記,處理時間通常約1天到3天時間。並應檢附如下文件1.土地登記申請書 2.登記清冊 3.土地建物登記名義人之同意書 4.土地建物登記名義人印鑑證明 5.請求權人及登記名義人之身分證明(如:自然人之身分證影本、戶籍謄本或戶口名簿影本3擇1,但能以電腦處理達成查詢者,得免提出;公司法人為公司登記事項卡正影本) 6.所有權狀或他項權利證明書 7.其他依法律規定應提出之證明文件(二)預告登記後在權狀上是不會有變化的,除非是調閱土地登記謄本才會顯示預告登記相關內容。預告登記是對「所有權」的限制登記,故有被預告登記的話會顯示在土地建物謄本上「所有權部」的其他登記事項欄。申請預告登記後,土地及建物登記部內之「土地所有權部」會於登記名義人之「其他登記事項」內註記以下文字:(限制登記事項)中華民國XX年XX月XX日XX登字第XX號,預告登記請求權人:王XX,內容:保全標的物權利之請求權,義務人:吳XX,限制範圍:X分之X,中華民國XX年XX月XX日登記。(三)費用:預告登記政府免收行政規費,不像設定抵押權登記還要支付權利價值千分之一的設定規費。若為找專業代書辨理時,費用約在4000元左右。(四)塗銷預告登記: 自108年10月起,可就近到任一地政事務所申辦,地所於收件後,即可全程辦理完成:  五、相關法規土地法 第 79-1 條I聲請保全左列請求權之預告登記,應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之: 一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。 二、土地權利內容或次序變更之請求權。 三、附條件或期限之請求權。 II前項預告登記未塗銷前,登記名義人就其土地所為之處分,對於所登記之請求權有妨礙者無效。 III預告登記,對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記,無排除之效力。 土地登記規則 第146條預告登記之塗銷,應提出原預告登記請求權人之同意書。 前項請求權人除符合第四十一條第二款、第四款至第八款及第十款規定之情形者外,應親自到場,並依第四十條規定程序辦理。 預告登記之請求權為保全土地權利移轉者,請求權人會同申辦權利移轉登記時,於登記申請書備註欄記明併同辦理塗銷預告登記者,免依前二項規定辦理。 土地登記規則 第40條申請登記時,登記義務人應親自到場,提出國民身分證正本,當場於申請書或登記原因證明文件內簽名,並由登記機關指定人員核符後同時簽證。前項登記義務人未領有國民身分證者,應提出下列身分證明文件:一、外國人應提出護照或中華民國居留證。二、旅外僑民應提出經僑務委員會核發之華僑身分證明書或中央地政主管機關規定應提出之文件,及其他附具照片之身分證明文件。三、大陸地區人民應提出經行政院設立或指定之機構或委託之民間團體驗證之身分證明文件或臺灣地區長期居留證。四、香港、澳門居民應提出護照或香港、澳門永久居留資格證明文件。五、歸化或回復中華民國國籍者,應提出主管機關核發之歸化或回復國籍許可證明文件。 土地登記規則 第41條申請登記時,有下列情形之一者,當事人得免親自到場:一、依第二十七條第四款規定,得由權利人單獨申請登記。二、登記原因證明文件及同意書經依法公證、認證。三、與有前款情形之案件同時連件申請辦理,而登記義務人同一,且其所蓋之印章相同。四、登記原因證明文件經依法由地政士簽證。五、登記義務人為無行為能力人或限制行為能力人,其法定代理人已依第三十九條規定辦理並親自到場。六、登記義務人依土地登記印鑑設置及使用作業要點於土地所在地之登記機關設置土地登記印鑑。七、外國人或旅外僑民授權第三人辦理土地登記,該授權書經我駐外館處驗證。八、大陸地區人民或香港、澳門居民授權第三人辦理土地登記,該授權書經行政院設立或指定之機構或委託之民間團體驗證。九、祭祀公業土地授權管理人處分,該契約書依法經公證或認證。十、檢附登記原因發生日期前一年以後核發之當事人印鑑證明。十一、土地合併時,各所有權人合併前後應有部分之價值差額在一平方公尺公告土地現值以下。十二、建物所有權第一次登記協議書與申請書權利人所蓋印章相符。十三、依第四十三條第三項規定辦理更正登記所提出之協議書,各共有人更正前後應有部分之價值差額在一平方公尺公告土地現值以下。十四、依第一百零四條規定以籌備人公推之代表人名義申請登記提出協議書。十五、其他由中央地政機關規定得免由當事人親自到場。 ⇒公布日期文號: 內政部107年9月11日台內地字第1070064039號要旨: 土地登記名義人將其已辦竣預告登記之土地申辦信託登記,仍應先辦理塗銷預告登記再辦理信託登記內容: 土地登記名義人將其已辦竣預告登記之土地申辦信託登記,仍應先辦理塗銷預告登記再辦理信託登記。 ⇒公布日期文號: 內政部91年5月22日台內中地字第0910005955號函要旨: 預告登記所保全之請求權,於請求權人死亡時,得於原預告登記請求權人名義後加註繼承人姓名內容: 一、按民法第1148條規定:「繼承人自繼承開始時,除本法另有規定外,承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者,不在此限。」係繼承人承繼被繼承人地位所生之效果。預告登記權利人既已辦畢預告登記,即受土地法第79條之1第2項規定:「前項預告登記未塗銷前,登記名義人就其土地所為之處分,對於所登記之請求權有妨礙者無效。」之保障。嗣後預告登記權利人死亡,就民法觀點而論,繼承人既承繼其地位,此種法律上權益,除民法另有規定或權利義務專屬於被繼承人本身者外,自與因預告登記所保全之請求權(詳見土地法第79條之1第1項3款規定)一併為繼承人所承繼。又預告登記保全之請求權係為債權非屬物權性質,與查封、假扣押等其他限制登記所保全債權之請求權同,於請求權人死亡時,繼承人亦承繼該債權之請求權,無辦理繼承該請求權登記之必要。惟為免損害繼承人之權益,除民法另有規定或權利義務專屬於被繼承人本身者外,倘繼承人認為有實際需要時,得由繼承人依土地登記規則第119條規定,檢具登記申請書件向該管登記機關提出申請,經審查無誤後於土地登記簿其他登記事項欄以「註記」為登記原因,並於原預告登記請求權人名義後加註繼承人姓名。 法拍屋如果有出現預告登記?是否能塗銷?以下法條有分別訂有明文針對法拍取得,是不受限制的土地法第79-1條III預告登記,對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記,無排除之效力。⺠法第759條因繼承、強制執⾏、徵收、法院之判決或其他非因法律⾏為,於登記前已取得不動產物權者, 應經登記,始得處分其物權限制登記作業補充規定第 21 點不動產經法院拍賣囑託登記機關辦理塗銷查封登記時,如有其他限制登記,應同時辦理塗銷,並於登記完畢後通知原囑託機關或原申請人。 參考來源:全國法規資料庫、內政部 ※Photo by Giammarco Boscaro on Unsplash
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什麼是持份物件?法拍屋的持份?│喬唯法拍
通常分為土地跟建物的部分土地如果一棟公寓裡有五戶,土地是10坪就是除以5,每戶擁有2坪土地,共有5個人持份。建物就不會有持份問題,因為是專有,所以建物應該是要全部,但如果是大樓公設就會由全部所有權人持份。在看法拍屋時如果看到建物是全部才能買,土地持份是正常的,若是建物持份代表你買到是產權一部分而不是全部,有些人不了解買到後就發現房屋裡面有其他共有人使用,相對法院也盼不點交,那怎麼辦呢?在法拍屋市場裡面有專門投資持份物件,標到後向法院訴請(變價分割)。得標後走訴訟程序,由法院去判決所謂的(裁判分割),法院會原建物去分配,但在實務上很難分配,所以就會提起(變價拍賣),產權完整再去拍賣,拍賣完再從價金分配給共有人。持份的物件,大部分銀行是無法貸款的,但持份的物件通常比市價來的便宜,但持份的物件有優先購買權的問題,若優先購買權的共有人使用了,可能就會做白工。如圖所示,圈起來的地方是2分之1,代表你買的是建物一半而已,若是要買正常物件,權利範圍應要是全部。 ※Photo by faiq daffa on Unsplash
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