預告登記

一、什麼是預告登記

預告登記是保全對他人土地權利的請求權，由請求權人檢附登記名義人之同意書及印鑑證明，向該管登記機關所為行為。目的為限制登記名義人處分其土地權利之登記，以阻止登記名義人對於該土地為有妨害其請求權之處分。

請求權人：若甲在乙的土地上申請預告登記，限制乙轉讓或處份，則甲便是請求權人。

登記名義人：土地所有權人，依本案例就是乙。

二、預告登記的效力

1.預告登記在未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。

2.預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為之新登記，無排除之效力。

3.如果房屋所有權人在外面欠了很多錢，需被申請強制執行，即便預先設定了預告登記，此房屋仍有遭受法拍之可能。

三、預告登記使用的時機

1.父母先將房屋過戶給小孩，而擔心未來小孩受騙將房屋處份或設定扺押。在設定預告登記後，若沒有父母的同意，孩子沒有辨法對房屋做任何處份，如是可以確保房屋的產權。
2.債權人將債務人的房屋設定預告登記後，可以用來限制債務人將房子處份或再以此房屋向他人抵押借款，避免原來的債權受到了影響。可以加強對債權人的保障，防止債務人脫產(即使債務人脫產，如有設定抵押權時債權人仍可執行抵押權)。實務上常見辦理民間二胎時，貸款公司會將該不動產辦理預告登記，避免債務人脫產。

3.不動產買賣時，約定產權過戶是在較久的時間點，為了對買方較有保障，可以用預告登記的方式將該買賣的債權行為類似物權化，保障未來過戶之權益；或者為了雙重保障產權，可附加預告登記於不動產上。

4.配偶有外遇對象準備爭產時，先預告登記給子女保障其權益。

5.與他人一起投資時，將投資標的之不動產登記在合資的公司名下，為保障實質出資者的權益，用辦理預告登記的方式辨理。

6.合宜住宅有5到10年不得移轉的限制，實務上的作法就是合宜住宅的所有權人要設定預告登記給政府

7.多人共同持有房屋，常出現於夫妻合資買房、家人朋友集資購屋，或子孫共同繼承房產等情況，最常發生的爭議通常是處分房屋時，若有人不同意出售，便易起糾紛。依據《土地法》第34-1條規定，只要所有權人數以及持分都過半數，或是所有權持分總合超過2/3的人同意，就不用計算人數。但實務上常見持有人出售共有房產未告知其他人，造成後續許多糾紛，因此若共有人擔心其他持有人擅自賣房，可先辦理預告登記，限制所有權移轉。

四、辨理預告登記

(一)預告登記向該地區各地政事務所辨理登記，處理時間通常約1天到3天時間。並應檢附如下文件

1.土地登記申請書
2.登記清冊
3.土地建物登記名義人之同意書
4.土地建物登記名義人印鑑證明
5.請求權人及登記名義人之身分證明(如:自然人之身分證影本、戶籍謄本或戶口名簿影本3擇1，但能以電腦處理達成查詢者，得免提出；公司法人為公司登記事項卡正影本)
6.所有權狀或他項權利證明書
7.其他依法律規定應提出之證明文件

(二)預告登記後在權狀上是不會有變化的，除非是調閱土地登記謄本才會顯示預告登記相關內容。預告登記是對「所有權」的限制登記，故有被預告登記的話會顯示在土地建物謄本上「所有權部」的其他登記事項欄。申請預告登記後，土地及建物登記部內之「土地所有權部」會於登記名義人之「其他登記事項」內註記以下文字：（限制登記事項）中華民國XX年XX月XX日XX登字第XX號，預告登記請求權人：王XX，內容：保全標的物權利之請求權，義務人：吳XX，限制範圍：X分之X，中華民國XX年XX月XX日登記。

(三)費用:預告登記政府免收行政規費，不像設定抵押權登記還要支付權利價值千分之一的設定規費。若為找專業代書辨理時，費用約在4000元左右。

(四)塗銷預告登記: 自108年10月起，可就近到任一地政事務所申辦，地所於收件後，即可全程辦理完成：

五、相關法規

土地法 第 79-1 條

I聲請保全左列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之：
一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。
二、土地權利內容或次序變更之請求權。
三、附條件或期限之請求權。
II前項預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。
III預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力。

土地登記規則 第146條

預告登記之塗銷，應提出原預告登記請求權人之同意書。
前項請求權人除符合第四十一條第二款、第四款至第八款及第十款規定之情形者外，應親自到場，並依第四十條規定程序辦理。
預告登記之請求權為保全土地權利移轉者，請求權人會同申辦權利移轉登記時，於登記申請書備註欄記明併同辦理塗銷預告登記者，免依前二項規定辦理。

土地登記規則 第40條

申請登記時，登記義務人應親自到場，提出國民身分證正本，當場於申請書或登記原因證明文件內簽名，並由登記機關指定人員核符後同時簽證。

前項登記義務人未領有國民身分證者，應提出下列身分證明文件：

一、外國人應提出護照或中華民國居留證。

二、旅外僑民應提出經僑務委員會核發之華僑身分證明書或中央地政主管機關規定應提出之文件，及其他附具照片之身分證明文件。

三、大陸地區人民應提出經行政院設立或指定之機構或委託之民間團體驗證之身分證明文件或臺灣地區長期居留證。

四、香港、澳門居民應提出護照或香港、澳門永久居留資格證明文件。

五、歸化或回復中華民國國籍者，應提出主管機關核發之歸化或回復國籍許可證明文件。

土地登記規則 第41條

申請登記時，有下列情形之一者，當事人得免親自到場：

一、依第二十七條第四款規定，得由權利人單獨申請登記。

二、登記原因證明文件及同意書經依法公證、認證。

三、與有前款情形之案件同時連件申請辦理，而登記義務人同一，且其所蓋之印章相同。

四、登記原因證明文件經依法由地政士簽證。

五、登記義務人為無行為能力人或限制行為能力人，其法定代理人已依第三十九條規定辦理並親自到場。

六、登記義務人依土地登記印鑑設置及使用作業要點於土地所在地之登記機關設置土地登記印鑑。

七、外國人或旅外僑民授權第三人辦理土地登記，該授權書經我駐外館處驗證。

八、大陸地區人民或香港、澳門居民授權第三人辦理土地登記，該授權書經行政院設立或指定之機構或委託之民間團體驗證。

九、祭祀公業土地授權管理人處分，該契約書依法經公證或認證。

十、檢附登記原因發生日期前一年以後核發之當事人印鑑證明。

十一、土地合併時，各所有權人合併前後應有部分之價值差額在一平方公尺公告土地現值以下。

十二、建物所有權第一次登記協議書與申請書權利人所蓋印章相符。

十三、依第四十三條第三項規定辦理更正登記所提出之協議書，各共有人更正前後應有部分之價值差額在一平方公尺公告土地現值以下。

十四、依第一百零四條規定以籌備人公推之代表人名義申請登記提出協議書。

十五、其他由中央地政機關規定得免由當事人親自到場。

⇒公布日期文號: 內政部107年9月11日台內地字第1070064039號

要旨: 土地登記名義人將其已辦竣預告登記之土地申辦信託登記，仍應先辦理塗銷預告登記再辦理信託登記

內容: 土地登記名義人將其已辦竣預告登記之土地申辦信託登記，仍應先辦理塗銷預告登記再辦理信託登記。

⇒公布日期文號: 內政部91年5月22日台內中地字第0910005955號函

要旨: 預告登記所保全之請求權，於請求權人死亡時，得於原預告登記請求權人名義後加註繼承人姓名

內容: 一、按民法第1148條規定：「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。」係繼承人承繼被繼承人地位所生之效果。預告登記權利人既已辦畢預告登記，即受土地法第79條之1第2項規定：「前項預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。」之保障。嗣後預告登記權利人死亡，就民法觀點而論，繼承人既承繼其地位，此種法律上權益，除民法另有規定或權利義務專屬於被繼承人本身者外，自與因預告登記所保全之請求權（詳見土地法第79條之1第1項3款規定）一併為繼承人所承繼。又預告登記保全之請求權係為債權非屬物權性質，與查封、假扣押等其他限制登記所保全債權之請求權同，於請求權人死亡時，繼承人亦承繼該債權之請求權，無辦理繼承該請求權登記之必要。惟為免損害繼承人之權益，除民法另有規定或權利義務專屬於被繼承人本身者外，倘繼承人認為有實際需要時，得由繼承人依土地登記規則第119條規定，檢具登記申請書件向該管登記機關提出申請，經審查無誤後於土地登記簿其他登記事項欄以「註記」為登記原因，並於原預告登記請求權人名義後加註繼承人姓名。

法拍屋如果有出現預告登記?是否能塗銷?

以下法條有分別訂有明文針對法拍取得，是不受限制的

土地法第79-1條

III預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力。

⺠法第759條

因繼承、強制執⾏、徵收、法院之判決或其他非因法律⾏為，於登記前已取得不動產物權者， 應經登記，始得處分其物權

限制登記作業補充規定第 21 點

不動產經法院拍賣囑託登記機關辦理塗銷查封登記時，如有其他限制登記，應同時辦理塗銷，並於登記完畢後通知原囑託機關或原申請人。

參考來源：全國法規資料庫、內政部

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